Le maire a notifié une injonction termites au syndicat : comment la traiter ?

Pour le syndic, cette notification déclenche une obligation d'agir immédiatement, sans attendre le calendrier habituel de gestion de la copropriété. Le syndic doit noter la date de notification, qui fixe le point de départ du délai de six mois, et lancer sans délai la recherche de termites, indépendamment de la tenue d'une assemblée générale.

Pour le syndicat des copropriétaires, la conséquence financière est directe : le coût du diagnostic et des travaux sera réparti entre les copropriétaires, et toute inaction expose l'ensemble des copropriétaires au risque de voir la commune exécuter les travaux d'office et en récupérer le coût.

Concrètement, le syndic engage sa responsabilité de gestion s'il attend l'assemblée générale annuelle pour agir, alors que rien dans les textes ne subordonne le lancement du diagnostic à un vote préalable.

Une injonction prise par arrêté et notifiée au syndicat

L'injonction de rechercher les termites n'est pas une simple lettre administrative. Elle prend la forme d'un arrêté du maire, comme le précise l'article R.126-3 du code de la construction et de l'habitation, et elle est notifiée au propriétaire de l'immeuble. Pour les parties communes d'une copropriété soumise à la loi du 10 juillet 1965, le propriétaire concerné est le syndicat des copropriétaires, et non chaque copropriétaire individuellement ni le syndic à titre personnel. C'est donc le syndicat qui est juridiquement débiteur de l'obligation, même si c'est le syndic qui la reçoit matériellement et qui doit la mettre en œuvre au nom du syndicat.

Ce que l'obligation impose exactement

L'article L.126-6 du code de la construction et de l'habitation fixe le contenu de l'injonction : dans les secteurs délimités par le conseil municipal, le maire peut enjoindre au propriétaire de procéder, dans les six mois, à la recherche de termites ainsi qu'aux travaux préventifs ou d'éradication nécessaires. Le délai de six mois court à compter de la notification de l'arrêté, pas à compter de sa date de signature ni de la découverte des termites. Deux actions distinctes sont donc dues dans ce délai : un diagnostic de recherche, puis, si les termites sont confirmés ou si des mesures préventives s'imposent, les travaux correspondants. Le texte ne distingue pas selon que la contamination est avérée ou seulement suspectée : l'injonction porte sur la recherche elle même, ce qui signifie que le syndicat ne peut pas attendre d'avoir la certitude d'une infestation pour agir.

L'articulation avec les autres textes

Cette obligation s'articule avec deux autres logiques. D'abord, l'article L.126-4 du code de la construction et de l'habitation organise la déclaration en mairie de la présence de termites, et prévoit expressément que pour les parties communes d'un immeuble en copropriété, cette déclaration incombe au syndicat des copropriétaires. L'injonction du maire peut donc faire suite à une déclaration que le syndicat avait lui même l'obligation de faire, ou à un signalement d'un tiers, un voisin ou un diagnostiqueur lors d'une vente. Ensuite, côté gestion interne de la copropriété, l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 charge le syndic de l'entretien de l'immeuble et l'autorise, en cas d'urgence, à faire exécuter de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. L'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 rappelle que le syndicat, responsable de la conservation de l'immeuble, répond des dommages causés par le défaut d'entretien des parties communes. Une injonction municipale assortie d'un délai de six mois et de la menace d'une exécution d'office constitue un signal fort en faveur de l'urgence, ce qui peut justifier que le syndic engage sans attendre le diagnostic, sans devoir patienter jusqu'à une décision d'assemblée générale, quitte à faire ratifier la dépense et voter les travaux plus lourds ensuite.

Quand les faits sont ambigus

La difficulté pratique tient au calendrier de la copropriété. Le délai de six mois est fixé par l'arrêté et ne se cale pas sur le rythme des assemblées générales annuelles : un recours contre l'arrêté ne suspend pas ce délai, et l'absence d'assemblée générale prévue avant l'échéance ne dispense pas le syndicat d'agir. En cas de carence après une mise en demeure restée infructueuse, le maire peut, sur autorisation du président du tribunal, faire exécuter d'office la recherche et les travaux aux frais du propriétaire, c'est à dire aux frais du syndicat. Une autre zone d'incertitude concerne le vote des travaux en assemblée générale : les règles de majorité applicables selon la nature exacte des travaux n'ont pas pu être vérifiées avec précision ici, et ne sont donc pas indiquées. Le syndic doit donc convoquer une assemblée générale sur le financement dès que possible, sans que cette convocation retarde le lancement du diagnostic lui même, qui relève de la conservation urgente de l'immeuble.

Les recours ouverts

Un recours contre l'arrêté ne suspend pas le délai ; à défaut d'exécution, la commune fait réaliser les travaux et en recouvre le coût.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Arrêté d'injonction et preuve de notification
• Rapport de recherche de termites
• Convocation et procès-verbal de l'assemblée générale
• Devis, factures et attestation de fin de travaux

Les erreurs qui coûtent cher

• Laisser courir le délai en attendant l'assemblée générale annuelle
• Se limiter aux parties visibles des caves
• Ne pas informer les copropriétaires vendeurs, tenus à l'état parasitaire

Ce que les textes ne tranchent pas

• Les règles de majorité applicables au vote des travaux n'ont pas pu être vérifiées article par article dans cette collecte et ne sont donc pas citées.