Des rats sont signalés dans mon immeuble locatif : quelle est mon obligation exacte ?

En pratique, cette obligation signifie que vous ne pouvez pas vous contenter de faire poser des appâts après un signalement de rats. Vous devez traiter le bâti lui-même : identifier et boucher les points d'entrée, remettre en état les protections existantes, puis organiser un suivi dans la durée.

Elle vous engage aussi vis-à-vis de vos locataires, indépendamment du règlement sanitaire : un logement infesté de rongeurs peut être qualifié de non décent, ce qui ouvre au locataire une action en mise en conformité le temps que les travaux soient réalisés.

Enfin, l'absence de délai chiffré dans le texte ne vous laisse pas une liberté totale : le service d'hygiène et le maire apprécient si la périodicité de vos vérifications et de vos interventions est suffisante au regard de la situation réelle de l'immeuble.

Une obligation de moyens permanente, pas une réaction ponctuelle

Le règlement sanitaire départemental, dans sa version départementale calquée sur l'arrêté type (article 119), vous impose en tant que propriétaire de prendre toutes les mesures pour empêcher l'introduction des rongeurs dans l'immeuble. Ce texte ne se limite pas à réagir après un signalement : il installe une obligation continue d'entretien des dispositifs de protection et de vérification périodique, avec les locataires, des caves, cours, locaux communs et vide-ordures.

Ce que l'obligation impose concrètement

L'article 119 vise trois actions distinctes. D'abord, empêcher l'introduction des rongeurs, ce qui suppose d'agir sur le bâti et pas seulement sur la présence visible des animaux. Ensuite, maintenir en bon état les dispositifs de protection déjà installés, une obligation d'entretien qui ne s'éteint pas une fois les travaux faits. Enfin, vérifier périodiquement, avec les occupants, si les caves, cours, entrepôts, locaux commerciaux et vide-ordures sont infestés, et faire enlever tout dépôt de détritus susceptible d'attirer les rongeurs. Le texte ne fixe aucune fréquence chiffrée pour ces vérifications : leur périodicité reste laissée à votre appréciation, sous le contrôle du service d'hygiène compétent. Faire intervenir un professionnel suppose de comparer le périmètre des devis de dératisation, car le nombre de contrôles inclus change d'une offre à l'autre.

L'articulation avec le logement décent et le code civil

Cette obligation sanitaire s'ajoute à deux fondements contractuels. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites : une infestation avérée de rats ou de souris peut donc, à elle seule, remettre en cause la décence du logement loué. L'article 1719 du code civil renforce cette obligation par le devoir général d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage prévu et d'en faire jouir paisiblement le locataire. Concrètement, le règlement sanitaire départemental donne le contenu technique de ce que vous devez faire, tandis que la loi de 1989 et le code civil donnent au locataire le fondement pour exiger que ce contenu soit respecté.

Les pouvoirs de contrôle du maire et du préfet

Le code de la santé publique, à son article L.1311-2, permet au préfet ou au maire de compléter ces règles par arrêté pour la protection de la santé publique dans le département ou la commune. Le code général des collectivités territoriales, à son article L.2212-2, confie par ailleurs au maire, au titre de la police municipale, la mission de prévenir et de faire cesser les fléaux calamiteux, catégorie dans laquelle s'inscrit une infestation de rongeurs. En pratique, c'est ce double fondement qui permet au maire, saisi par un locataire ou par le service d'hygiène, d'intervenir directement auprès de vous.

Quand les faits sont ambigus

Deux zones restent à traiter avec prudence. La numérotation de l'article 119 est celle de l'arrêté type national : le texte réellement applicable est celui du règlement sanitaire départemental propre à votre département, et son numéro d'article peut différer. Par ailleurs, le rattachement de la dératisation aux charges récupérables du décret n° 87-713 du 26 août 1987 n'a pas été vérifié ligne à ligne dans l'annexe du décret : la répartition entre ce qui relève de l'entretien courant facturable et ce qui reste à votre charge exclusive, comme le rebouchage et le grillage, ne peut donc pas être tranchée de façon uniforme.

Les recours ouverts

Le maire, saisi au titre du règlement sanitaire départemental, peut mettre en demeure le propriétaire ; l'inaction expose aussi à l'action des locataires en mise en conformité.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Contrat de dératisation et comptes rendus de passage
• Photos des travaux d'obturation réalisés
• Registre des signalements des occupants
• Courriers d'information aux locataires

Les erreurs qui coûtent cher

• Se limiter à des appâts sans traiter les entrées
• Laisser un local poubelles sans porte ni conteneur fermé
• Facturer l'intégralité de la dératisation aux locataires sans base vérifiée

Ce que les textes ne tranchent pas

• Le règlement sanitaire départemental est un texte départemental : la numérotation des articles 119 à 123 est celle de l'arrêté type, elle doit être recoupée avec l'arrêté du département concerné.
• Le rattachement de la désinsectisation ou de la dératisation aux charges récupérables du décret n° 87-713 du 26 août 1987 n'a pas pu être vérifié ligne à ligne dans l'annexe du décret.