La mairie me met en demeure de traiter mon logement : que se passe-t-il si je n'agis pas ?

Concrètement, le propriétaire perd la main dès qu'il laisse passer le délai fixé par l'arrêté : la décision de traiter, le choix de l'entreprise et le calendrier des travaux ne lui appartiennent plus une fois l'exécution d'office engagée.

La facture qui en résulte est une créance publique recouvrée directement auprès de lui, sans la négociation possible avec un prestataire choisi librement, et généralement pour un montant supérieur à celui d'une intervention organisée en amont.

Pour un risque termites, cette bascule n'est pas automatique : elle suppose une mise en demeure restée sans effet puis une autorisation du président du tribunal, ce qui laisse au propriétaire une dernière fenêtre pour agir avant que la procédure judiciaire ne s'enclenche.

Un fondement variable, une obligation constante

La mise en demeure adressée au propriétaire bailleur ne repose pas toujours sur le même texte. Le maire peut agir sur le fondement de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations, prévue à l'article L.511-1 du code de la construction et de l'habitation, ou sur celui de la police municipale de salubrité publique de l'article L.2212-2 du code général des collectivités territoriales. Le préfet ou le maire peuvent aussi s'appuyer sur les arrêtés complétant les règles d'hygiène prévus à l'article L.1311-2 du code de la santé publique. Dans tous les cas, l'obligation qui pèse sur le propriétaire est la même : exécuter les mesures prescrites dans le délai fixé par l'arrêté qui lui est notifié. Ce délai n'est pas fixé une fois pour toutes par la loi, il dépend de l'arrêté lui-même, ce qui signifie que la première chose à faire est de le lire pour connaître le temps réellement disponible.

Ce que déclenche l'inaction

Ne pas répondre à une mise en demeure n'arrête pas la procédure, elle la fait avancer sans le propriétaire. Selon le fondement retenu, l'administration peut prescrire des travaux puis, en cas de carence persistante, les faire exécuter d'office. Le coût de cette exécution est ensuite recouvré auprès du propriétaire, en général à un tarif public supérieur à celui d'un devis privé obtenu directement. Cette logique de substitution est explicite pour le risque termites : l'article L.126-6 du code de la construction et de l'habitation prévoit qu'après une mise en demeure demeurée infructueuse, le maire peut, sur autorisation du président du tribunal, faire procéder d'office et aux frais du propriétaire à la recherche de termites et aux travaux nécessaires. Le même texte encadre aussi le traitement des bois et matériaux contaminés en cas de démolition.

L'articulation entre les textes

Ces différents textes ne s'excluent pas, ils se superposent selon la nature du désordre. La situation d'insalubrité au sens de l'article L.1331-22 du code de la santé publique vise le danger ou le risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes que présente un local ou un immeuble ; elle justifie l'intervention du maire au titre de sa police municipale comme au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles. Le régime termites, lui, est autonome et procédural : il impose une injonction préalable dans les secteurs délimités par le conseil municipal, avant que la mise en demeure et l'exécution d'office puissent intervenir. Le propriétaire qui reçoit une mise en demeure a donc intérêt à identifier lequel de ces cadres s'applique à sa situation, car le formalisme et les marges de manœuvre ne sont pas identiques.

Quand les faits sont ambigus

Un arrêté peut ne pas préciser clairement son fondement, ou viser plusieurs textes à la fois. Dans ce cas, le propriétaire ne doit pas attendre une clarification pour agir : le risque, en cas de doute, est de laisser filer le délai notifié pendant qu'il cherche à qualifier juridiquement la mesure. La prudence consiste à traiter l'arrêté comme exécutoire dès sa notification, à en contester si besoin le fondement par la voie du recours gracieux ou contentieux, tout en engageant en parallèle les mesures matérielles demandées. Un recours ne suspend pas l'exécution de l'arrêté, ce qui signifie qu'un propriétaire qui se contenterait de contester sans rien entreprendre reste exposé à l'exécution d'office pendant l'instruction de son recours.

Les recours ouverts

Un recours gracieux ou contentieux reste possible contre l'arrêté, mais il ne suspend pas son exécution : mieux vaut engager les travaux en parallèle.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Copie de l'arrêté notifié et de son accusé de réception
• Devis et calendrier de travaux transmis à l'administration
• Rapports d'intervention et attestations de fin de travaux
• Courriers d'échange avec le service instructeur

Les erreurs qui coûtent cher

• Ignorer la notification en pensant que la commune n'ira pas plus loin
• Contester le fond sans jamais proposer de calendrier
• Ne pas informer le locataire du calendrier imposé

Ce que les textes ne tranchent pas

• Les sanctions pénales attachées au non-respect d'un arrêté de police de la salubrité n'ont pas pu être vérifiées article par article et ne sont donc pas énoncées.