Puis-je récupérer le coût de la désinsectisation sur les charges du locataire ?

En tant que bailleur, vous ne pouvez pas vous appuyer sur le bail pour élargir la liste des charges récupérables : seule la liste fixée par le décret n° 87-713 compte, quelle que soit la clause signée par le locataire.

Concrètement, si vous financez une intervention ponctuelle pour traiter une infestation dans le logement, ce coût reste à votre charge et ne doit pas apparaître dans la régularisation annuelle adressée au locataire.

Si votre immeuble dispose d'un contrat d'entretien récurrent incluant un volet nuisibles, vous pouvez en récupérer la quote-part correspondante, à condition de pouvoir justifier, poste par poste, que ce volet figure bien dans la liste réglementaire.

Une liste fixée par décret, pas par le bail

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe limitativement la liste des charges récupérables sur le locataire. Ce mot limitativement a une conséquence directe : une clause du bail qui prévoit la refacturation de tout traitement antiparasitaire ou antinuisible n'a aucune valeur si le poste concerné ne figure pas sur cette liste. Le juge ne regarde pas ce que le contrat dit, il regarde ce que le décret autorise.

Cette limitation légale se prolonge dans le mécanisme de régularisation : chaque année, le bailleur doit établir un décompte de charges par poste et tenir les justificatifs à disposition du locataire. Un poste qui ne peut pas être rattaché à une pièce justificative précise, facture ou contrat, ne devrait pas figurer dans cette régularisation, indépendamment de la question de savoir s'il relève ou non du décret.

Le traitement curatif du logement reste à la charge du bailleur

Quand une désinsectisation, une dératisation ou tout autre traitement est engagé de façon ponctuelle pour éliminer une infestation dans le logement loué, cette intervention se rattache à l'obligation de délivrance prévue par l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : le bailleur doit remettre et maintenir un logement exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Une prestation qui répare un manquement à cette obligation ne peut, en principe, pas être répercutée sur le locataire, même si elle figure sur une facture libellée charges.

Ce principe s'articule avec l'article 7 de la même loi, qui met à la charge du locataire l'entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi qu'avec le décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui liste les réparations locatives correspondant à un usage normal des lieux. Un traitement curatif consécutif à un défaut du bâti ou à l'état du logement à la remise des clés ne relève d'aucun de ces deux textes : il n'est ni une charge récupérable, ni une réparation locative.

Les prestations récurrentes d'entretien suivent un autre régime

La situation change lorsque le traitement ne concerne pas le logement lui-même mais les parties communes d'un immeuble, dans le cadre d'un contrat d'entretien régulier, par exemple des passages périodiques d'une société de désinsectisation ou de dératisation. Ce type de prestation récurrente s'apparente aux autres contrats d'entretien de l'immeuble et suit le même régime : récupérable sur le locataire uniquement si le poste correspondant figure sur la liste du décret n° 87-713.

Les erreurs qui invalident une régularisation

Trois erreurs reviennent régulièrement dans ce type de régularisation. La première consiste à recopier une clause de bail type qui prévoit la refacturation de tout traitement contre les nuisibles, sans vérifier sa conformité au décret. La deuxième consiste à refacturer un traitement curatif alors qu'il fait suite à un défaut du bâti, ce qui relève de l'obligation de délivrance et non d'une charge récupérable. La troisième consiste à régulariser un poste sans pouvoir produire la facture correspondante le jour où le locataire la demande.

Ce qui reste incertain

La collecte qui sert de base à cette fiche n'a pas permis de vérifier la ligne exacte de l'annexe du décret n° 87-713 consacrée à la désinsectisation ou à la dératisation des parties communes. La règle est donc énoncée ici sans citer cette ligne précise : avant de refacturer un contrat d'entretien récurrent, il faut vérifier poste par poste son inscription dans le décret, sans présumer qu'un contrat de désinsectisation y figure automatiquement au même titre qu'un contrat d'entretien des espaces verts ou des ascenseurs.

Entre le traitement ponctuel clairement non récupérable et le contrat d'entretien récurrent potentiellement récupérable, les situations mixtes, par exemple une facture unique regroupant une intervention curative et un abonnement de surveillance, doivent être décomposées poste par poste avant toute régularisation de charges.

Les recours ouverts

Un locataire peut contester la régularisation et demander le remboursement des charges indûment récupérées, le cas échéant devant le juge.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Factures détaillées distinguant traitement ponctuel et contrat d'entretien
• Décompte de charges par poste
• Contrat de prestation de l'immeuble
• Procès-verbal d'assemblée générale si l'immeuble est en copropriété

Les erreurs qui coûtent cher

• Recopier une clause de bail type qui refacture tout traitement
• Refacturer un traitement curatif consécutif à un défaut du bâti
• Régulariser sans pouvoir produire les factures

Ce que les textes ne tranchent pas

• La ligne exacte de l'annexe du décret n° 87-713 relative à la désinsectisation n'a pas pu être vérifiée dans cette collecte ; la règle est donc énoncée sans citation de cette ligne.