Pigeons et propriétaire bailleur : logement loué vide

Le bailleur doit intégrer le coût de l'obturation, du nettoyage et des dispositifs anti-pigeons dans ses charges de propriétaire, sans pouvoir les répercuter sur le locataire au titre des menues réparations.

Si l'immeuble est en copropriété, il ne peut pas agir seul sur la façade ou les combles communs : il doit saisir le syndic et, si besoin, demander l'inscription des travaux à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Tant que l'infestation n'est pas traitée, le bailleur reste exposé à une contestation de son locataire fondée sur le défaut de décence du logement.

Le principe : des travaux qui relèvent du bâti

L'obturation des accès aux combles, le nettoyage des fientes accumulées et la pose de grilles ou de pics anti-pigeons ne sont pas des menues réparations locatives. Ce sont des travaux sur la structure et les parties non privatives de l'immeuble, ce qui les fait relever du propriétaire bailleur. Le locataire n'a donc pas à financer ces interventions, même si les nuisances se font sentir dans les parties communes desservant son logement ou dans les combles situés au-dessus de celui-ci.

Le fondement dans le règlement sanitaire départemental

Le règlement sanitaire départemental impose aux propriétaires d'immeubles de prendre toutes les mesures pour éviter l'introduction des animaux et de faire enlever les dépôts susceptibles de les attirer. Le texte vise d'abord les rongeurs, mais la même logique de prévention s'applique à la présence des pigeons dans les combles : dès que des accès non protégés existent ou que des dépôts attirent les oiseaux, le propriétaire doit intervenir. Le règlement interdit par ailleurs de jeter ou de déposer de la nourriture destinée à attirer les pigeons dans les parties d'un immeuble lorsque cette pratique gêne le voisinage. Cette interdiction vise les occupants autant que le propriétaire : si un locataire nourrit les pigeons depuis son balcon et entretient ainsi l'infestation, le bailleur peut s'appuyer sur ce texte pour le lui rappeler par écrit, sans que cela le dispense de traiter le bâti.

L'articulation avec la décence du logement

La loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Une accumulation de fientes dans des combles qui communiquent avec le logement loué peut faire basculer la question du confort vers celle de la décence. Le code civil renforce cette obligation en imposant au bailleur d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage prévu et d'en assurer la jouissance paisible. Ces deux textes se combinent : le règlement sanitaire départemental fixe la mesure de prévention concrète, obturer, nettoyer, empêcher le nourrissage, tandis que la loi de 1989 et le code civil donnent au locataire le droit d'exiger que cette mesure soit prise, sous peine de voir le logement requalifié en logement non décent.

Le cas particulier de la copropriété

Lorsque l'immeuble est en copropriété, les combles et la façade sont le plus souvent des parties communes. Le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration de ces parties communes, et il répond des dommages causés par un défaut d'entretien. Le bailleur d'un lot ne peut alors pas obturer seul les accès ou traiter la façade : il doit porter le sujet devant le syndic, faire voter les travaux en assemblée générale et, le cas échéant, engager la responsabilité du syndicat s'il tarde à agir. Cela ne change rien à son obligation envers son locataire : la répartition interne de la charge entre bailleur et syndicat ne suspend pas l'obligation de délivrer un logement décent.

Quand les faits sont ambigus

Aucun texte ne fixe de délai chiffré pour agir. La seule contrainte pratique tient à la période de nidification des pigeons, qui conditionne le moment où les travaux peuvent être réalisés sans déplacer le problème ni contrevenir à la réglementation applicable à l'espèce. Lorsque l'origine de l'infestation est incertaine, par exemple si les combles sont des parties communes mais que l'accès non protégé se trouve dans une partie privative, la prudence commande de documenter précisément où se situe l'accès avant de désigner qui doit agir.

Les recours ouverts

Un locataire dont le logement devient insalubre peut saisir le service communal d'hygiène et de santé ; le maire peut intervenir au titre de la salubrité publique.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Photos des accès et des fientes accumulées
• Devis de nettoyage et de pose de dispositifs
• Courriers de signalement des locataires
• Compte rendu d'assemblée générale si l'immeuble est en copropriété

Les erreurs qui coûtent cher

• Nettoyer les fientes sèches sans protection respiratoire
• Poser des pics sans obturer les accès, ce qui déplace le problème
• Intervenir en pleine nidification sans vérifier la réglementation applicable à l'espèce

Ce que les textes ne tranchent pas

• Le règlement sanitaire départemental est un texte départemental : la numérotation des articles 119 à 123 est celle de l'arrêté type, elle doit être recoupée avec l'arrêté du département concerné.
• La réglementation applicable à la destruction ou à l'effarouchement des pigeons relève de textes sur la faune, non vérifiés dans cette collecte.