Votre obligation ne se limite pas à livrer un logement sain : elle se prolonge pendant tout le bail. Elle a toutefois une limite, et c'est là que se jouent les litiges : un défaut d'entretien imputable au locataire, ou une infestation introduite par lui, déplacent la charge. Encore faut-il pouvoir le démontrer, ce qui suppose un état des lieux d'entrée précis et un traitement documenté.
Un locataire qui refuse l'accès au logement pour le traitement vous expose sans vous exonérer : la réponse tient dans une mise en demeure écrite, puis dans une saisine du juge, pas dans l'inaction.
Ce que cette page couvre
14 situations documentées pour ce rôle, sur 8 nuisibles : blattes et cafards, moustique tigre, mérule, pigeons, punaises de lit, rats et souris, termites, tous nuisibles. Cadres traités : copropriété, logement loué meublé, logement loué vide, maison individuelle.
Ce que les textes imposent
- Le bailleur remet un logement décent exempt d'infestation et l'entretient en état de servir pendant toute la durée du bail. article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
- Le bailleur remet au locataire un logement décent exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
- Le bailleur maintient un logement décent exempt d'infestation, l'occupant n'accumule pas de détritus susceptibles de provoquer la pullulation des insectes. article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
- Le propriétaire prend toutes mesures pour éviter l'introduction des rongeurs, entretient les dispositifs de protection et fait enlever les dépôts de détritus. article 119 du règlement sanitaire départemental (arrêté type, version départementale applicable)
- Le propriétaire procède, sur injonction du maire, à la recherche de termites et aux travaux préventifs ou d'éradication nécessaires. article L.126-6 du code de la construction et de l'habitation
- Le bailleur délivre la chose en bon état de réparations de toute espèce et fait pendant le bail toutes les réparations autres que locatives. article 1720 du code civil
- Le propriétaire prend les mesures pour éviter l'introduction des animaux et fait enlever les dépôts susceptibles de les attirer ; le nourrissage attirant les pigeons est interdit lorsqu'il gêne le voisinage. article 119 du règlement sanitaire départemental (arrêté type, version départementale applicable)
- Le bailleur entretient la chose louée en état de servir à l'usage prévu ; l'occupant supprime les gîtes larvaires accessibles. article 1719 du code civil
Qui paie, dans ces situations
Sur les 14 situations de cette page : 12 cas où la charge est au bailleur; 1 cas où la charge est variable selon l'origine de l'infestation; 1 cas où la charge est partagée. Le détail, avec le texte qui le fonde, figure sur chaque page de situation.
Les délais à tenir
- Réagir avant l'expiration du délai de deux mois qui permet au locataire de saisir la commission départementale de conciliation.
- Avant la remise des clés, sans délai légal chiffré.
- Aucun délai légal, la réponse écrite au locataire doit intervenir avant le délai de deux mois de l'article 20-1.
- Aucun délai chiffré, la périodicité des vérifications est laissée à l'appréciation, sous contrôle du service d'hygiène.
- Six mois à compter de l'injonction du maire pour la recherche et les travaux.
- Aucun délai légal chiffré, l'urgence tient à la vitesse de propagation du champignon.
Ce qu'il faut pouvoir produire
- Copie de la déclaration en mairie
- État des lieux d'entrée détaillé
- Rapport de détection ou d'intervention d'une entreprise certifiée
- Historique des signalements des autres logements de l'immeuble
- Attestation de fin de traitement et rapport du contrôle de suivi
- Rapport de traitement et attestation de contrôle négatif
- Photos du logement vidé et traité
Les erreurs qui coûtent cher
- Attendre la fin du bail en espérant que le locataire parte
- Faire réaliser un seul passage sans contrôle de suivi
- Insérer une clause mettant systématiquement la désinsectisation à la charge du locataire, dont la validité est incertaine
- Reloger un locataire dans un logement traité mais non contrôlé
- Repeindre pour masquer les traces au lieu de traiter
- Ne pas prévenir l'entreprise que l'immeuble entier était concerné
