Le zonage préfectoral et ce qu'il déclenche
Vous vendez ou vous achetez un bien situé dans une commune où le préfet a délimité une zone de présence d'un risque de mérule. Deux obligations distinctes se superposent alors, et il est fréquent de les confondre. La première tient au seul classement de la commune ou du secteur en zone à risque, la seconde ne se déclenche que si un foyer de mérule est effectivement constaté dans l'immeuble.
Le deuxième alinéa de l'article L.131-3 du code de la construction et de l'habitation définit comment cette zone est créée. Il dispose que « lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de mérule sont identifiés, un arrêté préfectoral, consultable en préfecture, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés, délimite les zones de présence d'un risque de mérule. » L'arrêté est donc un acte administratif départemental, fondé sur des signalements déjà recensés dans le secteur, et non sur un constat visant votre bien en particulier.
Avant toute chose, il convient de vérifier si un tel arrêté existe pour la commune concernée. Son existence conditionne l'obligation d'information décrite plus loin. Son absence ne signifie pas qu'aucune règle ne s'applique si un foyer a été constaté dans l'immeuble lui même, cette seconde obligation, indépendante du zonage, est traitée plus loin dans cet article.
L'information à joindre à la promesse
Lorsque l'immeuble est situé dans une zone ainsi délimitée, l'article L.126-25 du code de la construction et de l'habitation impose que « en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application du deuxième alinéa de l'article L.131-3, une information sur la présence d'un risque de mérule est produite dans les conditions et selon les modalités prévues à l'article L.271-4. » Cette obligation vise le vendeur.
L'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation organise le canal par lequel cette information circule. Il prévoit qu'un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. L'information sur le risque de mérule suit ce même circuit, sans pour autant se confondre avec les diagnostics qui composent ce dossier.
Il s'agit d'une information sur l'existence du risque dans la zone, et non d'un diagnostic mérule portant sur l'état réel du bien. Aucun texte n'impose de faire réaliser une expertise du bâtiment à cette seule fin. Le contenu de l'obligation reste déclaratif : signaler que le bien se trouve dans une zone à risque identifiée par le préfet.
Aucun coût de diagnostic n'est imposé par ce texte pour produire cette information de zone. Si le vendeur ou l'acquéreur souhaite néanmoins faire réaliser une expertise du bâtiment, celle ci reste à la charge de celui qui la commande.
- Vérifier l'existence d'un arrêté préfectoral pour la commune
- Joindre l'information à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique
- Communiquer les rapports et factures de traitement antérieurs déjà en possession du vendeur
Le foyer constaté : une déclaration distincte
Une situation différente se présente lorsqu'un foyer de mérule est effectivement identifié dans l'immeuble, que la commune soit ou non couverte par un arrêté de zonage. L'article L.126-5 du code de la construction et de l'habitation impose alors que « dès qu'il a connaissance de la présence de mérule dans un immeuble bâti, l'occupant de l'immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. À défaut d'occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Pour les parties communes, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires. »
Cette déclaration se distingue nettement de l'information de zone traitée plus haut. Elle est déclenchée par la connaissance effective d'un foyer, pas par un classement administratif du secteur. Elle s'impose donc aussi en dehors d'une zone délimitée par arrêté préfectoral, dès lors que la présence de mérule est connue.
Aucun délai chiffré n'est fixé par ce texte pour effectuer cette déclaration en mairie. La formule retenue, « dès qu'il a connaissance », pose une obligation d'agir sans tarder, sans préciser de durée en jours ou en mois.
Le vendeur qui connaît la présence de mérule dans son bien et la tait à l'acquéreur ne se met pas seulement en défaut au regard d'une obligation déclarative en mairie. Il s'expose à ce qu'un juge apprécie, au cas par cas, si son silence constitue une réticence dolosive ou prive l'acquéreur de la garantie des vices cachés. Cette appréciation relève du juge saisi du litige, elle n'est pas fixée à l'avance par un texte chiffré.
Ce que découvre l'acheteur après la vente
L'acquéreur qui découvre un foyer de mérule après la signature, alors que rien ne lui en avait été dit, se trouve dans une situation où plusieurs recours peuvent être envisagés selon les circonstances. Le premier réflexe consiste à faire constater l'étendue et l'ancienneté du désordre par une expertise contradictoire, puis à effectuer sans attendre la déclaration en mairie prévue par l'article L.126-5 du code de la construction et de l'habitation, dès lors que la présence est désormais connue de lui en tant qu'occupant.
Sur le plan des recours contre le vendeur, la garantie des vices cachés et la réticence dolosive sont les deux fondements habituellement mobilisés lorsque la mérule était connue et dissimulée. Les articles du code civil qui organisent ces garanties, leurs délais et la notion de dol n'ont pas été vérifiés à leur source dans les données ayant servi à cet article, ils ne sont donc pas cités ici avec précision. Ce qui relève de ces fondements reste, dans tous les cas, une appréciation du juge au regard des faits de l'espèce, et non une règle automatique.
Un diagnostiqueur peut également être mis en cause si un rapport erroné a été établi avant la vente. Là encore, l'engagement de sa responsabilité dépend de l'appréciation portée sur la faute commise, elle n'est pas acquise du seul fait de la découverte ultérieure de mérule.
L'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation prévoit, pour l'état relatif aux termites, une règle précise : ce document doit avoir été établi depuis moins de six mois, et son absence, lors de la signature de l'acte authentique, empêche le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Cette règle d'exonération est écrite pour les termites, elle ne s'étend pas telle quelle à l'information sur le risque de mérule, qui relève d'un régime distinct au sein du même article.
- Faire expertiser l'étendue et l'ancienneté du désordre
- Déclarer la présence en mairie
- Réunir l'acte de vente, ses annexes et les échanges précontractuels
- Mettre en demeure le vendeur avant toute action
Les pièces à conserver de part et d'autre
Le vendeur qui se trouve dans une zone délimitée a intérêt à conserver la trace de chaque étape : l'existence ou non d'un arrêté préfectoral pour la commune, l'information annexée à l'acte, ainsi que tout rapport d'expertise ou facture de traitement antérieur en sa possession. Ces pièces permettent de démontrer que l'obligation d'information a été respectée et que rien de connu n'a été dissimulé.
L'acquéreur qui découvre un foyer après la vente doit de son côté réunir l'acte de vente et ses annexes, le rapport d'expertise décrivant l'étendue et l'ancienneté du désordre, la déclaration en mairie avec son récépissé, et le devis détaillé du traitement envisagé. Ces éléments forment le socle de tout recours ultérieur, qu'il soit dirigé contre le vendeur ou contre un diagnostiqueur.
Côté vendeur
- Arrêté préfectoral de délimitation, s'il existe
- Information annexée à l'acte
- Rapports d'expertise ou factures de traitement antérieurs
- Déclaration en mairie si la mérule a été constatée
Côté acheteur
- Acte de vente et ses annexes
- Rapport d'expertise décrivant l'étendue et l'ancienneté
- Déclaration en mairie et récépissé
- Devis de traitement et d'assainissement