L'obligation dépend d'un arrêté préfectoral, pas du département
Un vendeur qui se demande s'il doit fournir un état relatif à la présence de termites ne peut pas se contenter de savoir que son département est réputé exposé. L'obligation ne suit pas les limites administratives du département, elle suit un périmètre plus précis, fixé commune par commune.
Ce périmètre résulte d'un arrêté préfectoral. Selon le premier alinéa de l'article L.131-3 du code de la construction et de l'habitation, « lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de termites sont identifiés, un arrêté préfectoral, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés, délimite les zones contaminées ou susceptibles de l'être à court terme ». C'est ce texte, et non un classement par département, qui détermine si une commune est concernée.
L'article L.126-24 du code de la construction et de l'habitation rattache directement l'obligation à ce zonage : en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l'article L.131-3, un état relatif à la présence de termites est produit. Deux communes voisines peuvent donc être traitées différemment selon qu'elles figurent ou non dans l'arrêté préfectoral en vigueur.
- L'arrêté préfectoral applicable à la commune du bien vendu
- Le zonage communiqué en mairie ou en préfecture
Ce que l'état contient, et ce qu'il ne dit pas
L'état relatif à la présence de termites est établi par un diagnostiqueur certifié. Il repose sur des sondages non destructifs, ce qui signifie que certaines parties du bien peuvent ne pas avoir été visitées ou sondées. Ces réserves doivent figurer dans le rapport, et leur lecture est aussi importante que la conclusion elle-même.
Ce document ne couvre que les termites. Il ne se prononce pas sur les autres agents de dégradation du bois ni sur les autres nuisibles. La mérule, par exemple, fait l'objet d'un document distinct. L'article L.126-25 du code de la construction et de l'habitation prévoit qu'en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application du deuxième alinéa de l'article L.131-3, une information sur la présence d'un risque de mérule est produite. Un état termites négatif ne dit donc rien sur ce risque distinct.
La composition complète du dossier de diagnostic technique n'est pas détaillée ici au delà de ce qui concerne les nuisibles, et le régime de responsabilité du diagnostiqueur en cas de rapport erroné n'a pas été vérifié à sa source dans cette collecte. Il n'est donc pas possible d'affirmer sur quelle base précise sa responsabilité pourrait être recherchée.
Sa durée de validité et le moment de sa remise
L'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation fixe le cadre général de remise des diagnostics à la vente : « en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ». Le même article précise que l'état relatif à la présence de termites doit avoir été établi depuis moins de six mois.
Ce délai de six mois s'apprécie à la date de l'acte authentique, et non à la date de la promesse. Si le délai entre la promesse et la signature définitive dépasse six mois, l'état annexé à la promesse n'est plus valable pour l'acte authentique et doit être renouvelé.
La remise du document se fait donc en deux temps : une première fois avec la promesse de vente, une seconde fois, si nécessaire, avant l'acte authentique.
- Faire réaliser l'état par un diagnostiqueur certifié
- Annexer l'état à la promesse de vente
- Vérifier sa validité avant la signature de l'acte authentique et le renouveler si le délai de six mois est dépassé
Le cas de la copropriété et des parties communes
Pour un vendeur qui cède un lot en copropriété, la question se pose différemment. L'article L.126-24 du code de la construction et de l'habitation vise la vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, ce qui inclut la vente d'un lot. L'état relatif à la présence de termites porte alors sur les parties privatives vendues, et non sur l'ensemble de l'immeuble.
Les parties communes suivent un régime distinct. L'article L.126-4 du code de la construction et de l'habitation dispose que, dès qu'il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, l'occupant en fait la déclaration en mairie, et que, pour les parties communes d'un immeuble relevant de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, cette déclaration incombe au syndicat des copropriétaires. Un foyer détecté dans les caves, les charpentes ou les planchers communs relève donc du syndicat, pas du vendeur d'un lot isolé.
Un état négatif sur le lot vendu ne préjuge donc pas de l'état des parties communes. Le vendeur a intérêt à interroger le syndic sur les investigations déjà menées et sur d'éventuels procès verbaux d'assemblée générale mentionnant un foyer.
- État relatif à la présence de termites portant sur le lot vendu
- Procès verbaux d'assemblée générale mentionnant des investigations sur les parties communes
- Correspondance avec le syndic sur un éventuel foyer déclaré
Ce que le vendeur risque si le document manque
La conséquence principale figure à l'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation : en l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un document en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. L'acquéreur conserve donc la possibilité de rechercher cette garantie si des termites sont découverts après la vente.
Les articles du code civil qui organisent cette garantie, ses délais et les conditions d'un éventuel dol n'ont pas été vérifiés à leur source dans cette collecte. Seule la règle d'exonération portée par l'article L.271-4 est ici affirmée : elle prive le vendeur de la clause qui, en présence d'un état valide, aurait pu limiter sa garantie sur ce point précis.
À cela s'ajoute une obligation distincte, tournée vers la mairie plutôt que vers l'acquéreur. L'article R.126-2 du code de la construction et de l'habitation prévoit que la déclaration de la présence de termites dans un immeuble est adressée au maire dans le mois suivant la constatation, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou déposée contre récépissé à la mairie. Cette déclaration s'impose dès qu'une présence est constatée, indépendamment du calendrier de la vente.
Les difficultés les plus fréquentes tiennent moins à l'absence totale du document qu'à sa mauvaise utilisation.
- Réutiliser un état établi depuis plus de six mois à la date de l'acte authentique
- Faire réaliser l'état par un professionnel non certifié
- Signer une promesse de vente sans l'état termites alors que la commune est en zone délimitée
- Omettre la déclaration en mairie lorsqu'une présence de termites a été constatée