Termites et vendeur : le lot privatif en copropriété

En tant que vendeur, vous devez faire réaliser l'état termites sur votre lot avant la vente et vérifier qu'il aura moins de six mois à la date de l'acte authentique, faute de quoi vous ne pourrez pas vous exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Vous n'êtes pas responsable du diagnostic des parties communes : cette charge revient au syndicat des copropriétaires. En revanche, vous devez interroger le syndic et transmettre à l'acquéreur les procès-verbaux d'assemblée générale qui évoquent la présence de termites dans les communs.

Si vous avez connaissance d'une présence de termites, y compris dans les parties communes, vous devez veiller à ce que la déclaration en mairie ait bien été faite, par vous-même, l'occupant ou le syndicat selon le cas.

Un état borné aux parties privatives vendues

En zone délimitée par arrêté préfectoral au titre de l'article L.131-3 du code de la construction et de l'habitation, la vente de tout ou partie d'un immeuble bâti impose la production d'un état relatif à la présence de termites, prévu par l'article L.126-24 du même code. Pour un lot de copropriété, cette obligation porte sur les parties privatives vendues : l'appartement, ses annexes privatives, tout ce qui appartient exclusivement au vendeur. Le diagnostiqueur n'a ni le mandat ni l'accès pour examiner les caves communes, la charpente ou les planchers relevant des parties communes, sauf si le règlement de copropriété les rattache au lot vendu. Le rapport remis précise en principe le périmètre exact visité, ce qui permet de vérifier que seules les parties privatives vendues ont fait l'objet d'un examen.

Un état négatif qui ne dit rien des parties communes

Un état négatif sur le lot signifie seulement qu'aucune trace de termites n'a été détectée sur les parties privatives examinées à la date du diagnostic. Il ne préjuge pas de l'état des parties communes, qui relèvent d'un régime distinct : le suivi et, le cas échéant, le traitement des foyers en parties communes incombent au syndicat des copropriétaires, pas au vendeur d'un lot. L'acquéreur qui veut se faire une idée complète de la situation de l'immeuble doit donc regarder au delà de l'état termites remis par le vendeur.

L'articulation avec le dossier de diagnostic technique et la déclaration en mairie

L'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation intègre l'état termites dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique. Ce même article fixe la durée de validité du document à moins de six mois à la date de l'acte authentique, et prive le vendeur de la possibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante en l'absence d'un document valide. Par ailleurs, l'article L.126-4 organise une déclaration en mairie dès qu'une présence de termites est constatée : cette déclaration incombe à l'occupant ou, à défaut, au propriétaire, mais pour les parties communes d'un immeuble soumis à la loi du 10 juillet 1965, elle incombe expressément au syndicat des copropriétaires. Ces deux textes se complètent : l'un organise l'information de l'acquéreur au moment de la vente, l'autre organise le signalement de la contamination indépendamment de toute transaction.

Quand l'information reste incomplète

La difficulté pratique tient à ce que le vendeur d'un lot n'a pas toujours connaissance de l'état des parties communes. Le syndic est le seul interlocuteur en mesure de renseigner sur d'éventuelles investigations, déclarations ou travaux déjà engagés sur les communs. Si aucun procès-verbal d'assemblée générale n'évoque la question, l'incertitude doit être assumée comme telle et signalée à l'acquéreur plutôt que gommée : présenter un état de lot comme s'il couvrait l'ensemble de l'immeuble expose le vendeur, alors qu'une information claire sur le périmètre de l'état et sur les démarches faites auprès du syndic protège sa position. L'erreur la plus fréquente reste d'omettre purement et simplement la démarche auprès du syndic, ou d'ignorer un procès-verbal qui mentionne pourtant un foyer dans les caves ou la charpente commune.

Les recours ouverts

L'acquéreur peut interroger le syndic avant la vente ; un foyer en parties communes relève du syndicat des copropriétaires.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• État termites du lot
• Procès-verbaux d'assemblée générale mentionnant les investigations sur les communs
• Arrêté préfectoral applicable
• Correspondance avec le syndic

Les erreurs qui coûtent cher

• Présenter un état de lot comme couvrant tout l'immeuble
• Omettre d'interroger le syndic
• Ignorer un procès-verbal signalant un foyer dans les caves