Dois-je informer l'acquéreur d'un risque de mérule ?

Avant de signer, vous devez vérifier si le bien est situé dans une commune couverte par un arrêté préfectoral de délimitation du risque de mérule. Si c'est le cas, une information doit être rédigée et jointe à l'acte authentique, en plus du dossier de diagnostic technique habituel.

Si vous savez que le bien a été touché par la mérule, traité ou non, vous devez le dire à l'acquéreur indépendamment de toute zone délimitée. Réunissez et transmettez les rapports d'expertise, factures de traitement et déclarations en mairie que vous détenez : ce sont les preuves qui montrent que vous avez informé de bonne foi.

Le silence sur une présence connue, même hors zone, reste le principal risque juridique : il expose à une remise en cause de la vente après la signature.

Une obligation d'information circonscrite à une zone délimitée

Le point de départ est géographique. L'article L.126-25 du code de la construction et de l'habitation ne crée une obligation que pour les immeubles bâtis situés dans une zone délimitée par arrêté préfectoral au titre du deuxième alinéa de l'article L.131-3. Cet arrêté n'existe que là où des foyers de mérule ont été identifiés dans une ou plusieurs communes, et il est pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux concernés. En dehors d'une telle zone, l'article L.126-25 ne s'applique tout simplement pas : il n'y a pas d'information de zone à produire, faute de zone.

La première chose à vérifier, avant toute vente, est donc l'existence de cet arrêté pour la commune du bien. Il est consultable en préfecture. S'il existe, une information sur la présence d'un risque de mérule doit être jointe à l'acte authentique de vente, selon les conditions et modalités prévues à l'article L.271-4.

Ce que cette information n'est pas

Le texte est explicite sur le renvoi à l'article L.271-4, celui qui organise le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique. Ce renvoi fixe seulement le cadre procédural : le document suit le même circuit que les autres diagnostics. Il ne transforme pas pour autant l'information mérule en diagnostic mérule obligatoire au sens du dossier de diagnostic technique. Il s'agit d'une information sur l'existence du risque dans la zone, pas d'un état technique du bien établi par un professionnel certifié. Confondre les deux conduit à des erreurs : produire un document qui ressemble à un diagnostic termites, ou croire qu'un simple certificat suffit à couvrir toute question de mérule, n'est pas ce que demande le texte.

Aucun coût de diagnostic n'est imposé par l'article L.126-25 : l'information reste déclarative. Si une expertise est réalisée pour établir ou écarter la présence de mérule, elle reste à la charge de celui qui la commande, qu'il s'agisse du vendeur ou de l'acquéreur.

L'articulation avec la déclaration en mairie

L'article L.126-5 impose, indépendamment de toute vente, une déclaration en mairie dès que la présence de mérule dans un immeuble bâti est connue. Cette déclaration incombe à l'occupant, ou à défaut d'occupant au propriétaire ; pour les parties communes, elle incombe au syndicat des copropriétaires. Cette obligation existe donc que le bien soit ou non en zone délimitée, et qu'une vente soit ou non en cours. Si vous avez fait cette déclaration, ou si vous détenez des rapports d'expertise ou des factures de traitement antérieurs, ces éléments doivent être communiqués à l'acquéreur : ils font partie de ce que vous savez, et donc de ce que vous devez ne pas taire.

Quand vous connaissez la présence de mérule, en zone ou hors zone

La zone délimitée encadre une obligation d'information générale sur un risque. Elle ne dispense pas le vendeur qui connaît la présence effective de mérule dans son bien de le signaler, que ce bien soit ou non situé dans une zone couverte par un arrêté préfectoral. Taire une présence connue, qu'elle ait ou non fait l'objet d'un traitement, expose à une action de l'acquéreur en garantie des vices cachés, voire pour réticence dolosive s'il apparaît que l'information a été dissimulée intentionnellement.

La difficulté pratique se situe dans les cas intermédiaires : un traitement ancien dont on ignore l'efficacité réelle, des traces visibles mais non identifiées formellement comme de la mérule, une commune qui n'a pas encore d'arrêté alors que des foyers sont rapportés dans le voisinage. Dans ces situations, la prudence impose de communiquer ce que l'on sait, même incertain, plutôt que de se retrancher derrière l'absence d'arrêté préfectoral ou l'absence de diagnostic officiel : l'obligation d'information sur ce que l'on connaît effectivement ne dépend pas de l'existence d'une zone délimitée, elle découle du simple fait de savoir.

Les recours ouverts

L'acquéreur qui découvre une mérule dissimulée peut agir en garantie des vices cachés, voire pour réticence dolosive.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Arrêté préfectoral de délimitation, s'il existe
• Information annexée à l'acte
• Rapports d'expertise ou factures de traitement antérieurs
• Déclaration en mairie si la mérule a été constatée

Les erreurs qui coûtent cher

• Confondre information de zone et diagnostic mérule
• Masquer des traces de traitement antérieur
• Considérer qu'aucune obligation n'existe hors zone délimitée, alors que l'obligation d'information sur ce que l'on sait demeure

Ce que les textes ne tranchent pas

• Les articles du code civil relatifs à la garantie des vices cachés, à ses délais et au dol n'ont pas été vérifiés à leur source dans cette collecte et ne sont donc pas cités ; seule la règle d'exonération figurant à l'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation est citée.