De la mérule se développe dans le logement que je loue : que dois-je faire et qui paie ?

Vous devez déclarer la mérule en mairie dès que vous la constatez, sans attendre l'accord ou la visite du bailleur : cette démarche vous incombe personnellement et ne dépend d'aucune autorisation préalable.

Vous n'avez pas à financer le traitement du champignon ni la recherche de son origine : ces frais relèvent de l'obligation d'entretien du bailleur, sauf si vous êtes vous-même à l'origine du désordre par un usage manifestement inadapté du logement.

Si le bailleur tarde à agir, le désordre peut caractériser un défaut de décence du logement, ce qui vous ouvre le droit de demander une mise en conformité, voire une réduction de loyer devant le juge.

Qui déclare la mérule, et pourquoi cette obligation lui revient

L'article L.126-5 du code de la construction et de l'habitation met la déclaration en mairie à la charge de l'occupant de l'immeuble contaminé, dès qu'il a connaissance de la présence de mérule. En tant que locataire, c'est donc à vous d'effectuer cette démarche, et non au propriétaire, sauf si le logement était inoccupé au moment de la découverte, auquel cas la déclaration revient au bailleur. Le texte ne fixe aucune condition de délai ni de forme particulière : la déclaration doit simplement suivre la connaissance du sinistre, sans attendre une confirmation par un professionnel ou l'accord du bailleur.

Le traitement, une obligation qui appartient au bailleur

Déclarer la mérule ne revient pas à la traiter. L'article 1720 du code civil impose au bailleur de délivrer le logement en bon état de réparations et d'y faire, pendant toute la durée du bail, les réparations qui deviennent nécessaires, à l'exception des réparations locatives. Une mérule ne se développe que sur un support humide : fuite, infiltration, remontée capillaire ou défaut de ventilation. Ce désordre relève presque toujours du bâti, et non d'un simple défaut d'entretien courant imputable au locataire, ce qui explique que la recherche de la cause, puis l'assèchement et le traitement par une entreprise spécialisée, restent à la charge du bailleur.

Quand la mérule rend le logement non décent

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 exige un logement exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Une mérule installée, en particulier si elle s'étend ou fragilise des éléments de structure, peut donc caractériser un défaut de décence. Le locataire dispose alors du mécanisme prévu par l'article 20-1 de la même loi : demander la mise en conformité au propriétaire, puis, à défaut d'accord ou de réponse dans un délai de deux mois, saisir la commission départementale de conciliation. Le juge peut ensuite fixer les travaux à réaliser et leur délai d'exécution, et réduire ou suspendre le paiement du loyer.

Quand l'origine de l'humidité est contestée

Le bailleur peut chercher à imputer l'humidité à un usage inadapté du logement, chauffage insuffisant ou absence d'aération, pour reporter la charge du traitement sur le locataire. Cette discussion ne change rien à l'obligation de déclaration, qui reste due par l'occupant quelle que soit la cause du sinistre. Elle pèse en revanche sur la prise en charge financière du traitement : plus la preuve d'un désordre du bâti, infiltration, défaut de ventilation structurel ou remontée capillaire, est établie, plus la responsabilité du bailleur au titre de l'article 1720 est difficile à écarter.

L'articulation avec le zonage préfectoral

Le deuxième alinéa de l'article L.131-3 permet à un arrêté préfectoral de délimiter des zones où un risque de mérule est identifié. Ce zonage ne modifie pas la répartition des obligations entre locataire et bailleur : il informe et peut orienter les diagnostics, mais la déclaration individuelle en mairie reste due dès la connaissance du sinistre, que le logement soit ou non situé dans une zone déjà répertoriée.

Ce qui reste incertain

Pour les termites, un délai d'un mois encadre expressément la déclaration. Ce délai n'est pas repris pour la mérule dans la partie réglementaire, et son extension par analogie n'a pas pu être vérifiée. Le plus prudent reste donc de déclarer sans attendre, dès que la présence du champignon est constatée, plutôt que de chercher à calquer un délai qui n'est pas certain pour ce nuisible.

Les recours ouverts

Si le propriétaire n'agit pas, saisir la commission départementale de conciliation puis le juge ; en cas de danger pour la santé, saisir le service communal d'hygiène et de santé ou l'agence régionale de santé.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Photos des fructifications et des zones humides
• Relevés d'humidité et rapport de diagnostic
• Copie de la déclaration en mairie
• Historique écrit des signalements de fuite ou d'infiltration

Les erreurs qui coûtent cher

• Ventiler moins pour cacher l'odeur, ce qui accélère la propagation
• Accepter une simple peinture antifongique sans traitement de la cause
• Attendre le départ du logement pour signaler, ce qui expose à une retenue sur dépôt de garantie

Ce que les textes ne tranchent pas

• Le délai de déclaration d'un mois est expressément prévu pour les termites ; son extension à la mérule n'a pas pu être vérifiée dans la partie réglementaire.