Punaises de lit et locataire : logement loué vide

Si vous découvrez des punaises de lit peu après votre entrée dans les lieux, vous pouvez raisonnablement demander au bailleur de prendre en charge le traitement, sans avancer les frais vous-même en attendant sa réponse.

Si l'infestation apparaît plusieurs mois ou années après votre installation, sans lien apparent avec l'immeuble ou le voisinage, vous devez être prêt à démontrer que le logement était exempt de punaises à votre arrivée, faute de quoi le bailleur pourra contester sa responsabilité.

Dans tous les cas, votre demande gagne à citer expressément l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : le bailleur ne peut pas répondre que la loi ne prévoit rien sur les nuisibles, puisque le texte le mentionne depuis la loi ELAN de 2018.

Une obligation de délivrance qui inclut l'absence de nuisibles

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018 (article 142), l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre un logement décent, notamment exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent reprend cette exigence à son article 2 en des termes identiques. Les punaises de lit entrent sans ambiguïté dans cette catégorie : leur présence rend le logement non décent au sens de ces deux textes, quelle que soit l'ancienneté du bail.

Cette obligation se double de celle, plus générale, que l'article 1719 du code civil fait peser sur tout bailleur : délivrer la chose louée, l'entretenir en état de servir à l'usage prévu et en garantir la jouissance paisible. Une infestation de punaises de lit compromet directement cette jouissance paisible, ce qui renforce le fondement de la demande adressée au bailleur, indépendamment même de la qualification de non-décence retenue par ailleurs.

Qui doit payer : une question d'origine, pas de principe automatique

Le texte ne fixe pas une règle unique de répartition de la charge financière du traitement, il fixe une obligation de résultat sur l'état du logement. Concrètement, si les punaises étaient déjà présentes à la remise des clés, ou si elles proviennent d'un logement voisin ou des parties communes de l'immeuble, la non-conformité relève du bailleur et le coût du traitement lui incombe. La responsabilité se déplace en revanche vers le locataire lorsque l'infestation est manifestement liée à son propre comportement ou à des affaires qu'il a introduites dans le logement, longtemps après son entrée dans les lieux.

Aucun des textes cités ne tranche cette répartition de façon automatique pour les infestations apparues en cours de bail : la solution dépend de l'origine de l'infestation, que le juge apprécie au cas par cas à partir des éléments produits par chaque partie. Cette zone grise concerne une part importante des litiges, car une infestation de punaises de lit n'est presque jamais datable avec certitude au jour où elle est découverte, et les deux parties ont intérêt à en rejeter l'origine sur l'autre.

Le recours en cas de désaccord

Si le logement ne respecte pas les critères de décence de l'article 6, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ouvre au locataire la faculté de demander au bailleur la mise en conformité. À défaut d'accord entre les parties, ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Le juge des contentieux de la protection, s'il est ensuite saisi, détermine la nature des travaux à réaliser, fixe le délai de leur exécution et peut réduire le montant du loyer ou en suspendre le paiement tant que l'infestation persiste. Le bailleur peut alors s'appuyer sur une intervention contre les punaises de lit, qui combine méthodes physiques ou chimiques, préparation du logement et suivi dans le temps.

Ce qui reste incertain

Certains baux comportent une clause mettant explicitement la désinsectisation à la charge du locataire, quelle que soit l'origine de l'infestation. Il n'a pas été possible de vérifier sur une source officielle la position de la Cour de cassation sur la validité de ce type de clause face à l'obligation de décence pesant sur le bailleur. Cette incertitude doit être gardée à l'esprit avant de considérer une telle clause comme automatiquement applicable, ou au contraire automatiquement écartée : elle dépend d'une appréciation qui n'a pas pu être confirmée ici sur une base officielle.

Les recours ouverts

Si le bailleur ne répond pas ou refuse, saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner les travaux, fixer un délai et réduire ou suspendre le loyer.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Photos datées des piqûres et des insectes
• État des lieux d'entrée
• Devis ou rapport d'une entreprise de désinsectisation nommant l'espèce
• Copie de la lettre recommandée envoyée au bailleur et son accusé de réception

Les erreurs qui coûtent cher

• Traiter soi-même avec des produits du commerce avant tout constat écrit, ce qui disperse les foyers et détruit la preuve
• Jeter le mobilier sans photographier ni faire constater
• Attendre plusieurs mois avant d'écrire au bailleur, ce qui affaiblit la thèse de l'antériorité

Ce que les textes ne tranchent pas

• Aucun texte ne tranche la répartition de la charge d'une infestation apparue en cours de bail : la solution dépend de l'origine de l'infestation, appréciée par le juge au cas par cas.
• La jurisprudence de la Cour de cassation sur la clause du bail mettant la désinsectisation à la charge du locataire n'a pas pu être vérifiée sur une source officielle.