Les cafards viennent du vide-ordures de l'immeuble : qui dois-je saisir ?

Concrètement, vous n'êtes pas obligé d'attendre que votre bailleur se décide à agir : vous pouvez écrire vous-même au syndic pour signaler l'infestation, en citant l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 comme fondement de sa responsabilité sur les parties communes.

Votre bailleur reste redevable de la décence du logement même quand la cause est extérieure à votre appartement : il ne peut pas se contenter de vous renvoyer vers le syndic sans lui-même relancer le sujet, puisqu'il tient de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 une obligation qui continue de peser sur lui tant que le logement n'est pas assaini.

Le coût du traitement des parties communes ne vous revient pas directement : il est supporté par le syndicat des copropriétaires, votre bailleur pouvant ensuite se le voir répercuter selon les règles de charges de l'immeuble, sans que cela change votre propre situation de locataire.

Le syndic est le bon interlocuteur pour les parties communes

Le vide-ordures, comme les gaines, les caves et les circulations communes, fait partie des parties communes de l'immeuble. L'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 charge le syndicat des copropriétaires de la conservation de l'immeuble et de l'administration des parties communes, et le rend responsable des dommages causés par un défaut d'entretien de ces parties communes. Un foyer de blattes qui prolifère dans le vide-ordures relève directement de cette obligation d'entretien : c'est au syndicat, et non à un voisin ou à un autre locataire de l'immeuble, que revient la charge de faire traiter la source.

L'article 18 de la même loi désigne le syndic comme l'exécutant concret de cette obligation. Il doit pourvoir à la conservation, à la garde et à l'entretien de l'immeuble, et faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires en cas d'urgence. Une infestation de blattes partie d'un point commun et susceptible de gagner plusieurs logements peut être qualifiée d'urgence, ce qui autorise le syndic à engager un traitement sans attendre la prochaine assemblée générale.

Le bailleur reste votre débiteur, le syndic votre second interlocuteur

En tant que locataire, vous n'avez pas de lien contractuel avec le syndicat des copropriétaires : votre contrat vous lie à votre bailleur. L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige ce dernier à délivrer un logement décent, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Quand la cause du problème est logée dans les parties communes, le bailleur ne peut pas la traiter seul à la source : il doit relayer votre demande au syndic, dont il dépend lui-même comme copropriétaire ou comme mandant du bien loué. Rien ne vous empêche cependant d'écrire aussi directement au syndic, en vous appuyant sur l'article 121 du règlement sanitaire départemental, qui interdit aux occupants d'accumuler des détritus propices à la prolifération des nuisibles et leur impose de ne pas s'opposer aux mesures de désinsectisation décidées.

Deux textes qui se complètent sans se substituer l'un à l'autre

Ces obligations ne s'excluent pas, elles se superposent. Le bailleur doit un logement décent, le syndicat doit un immeuble entretenu, et le règlement sanitaire départemental encadre le comportement de tous les occupants, y compris le vôtre. Vous avez donc intérêt à mobiliser les trois niveaux en parallèle : signaler au syndic pour obtenir le traitement de la source, informer le bailleur pour qu'il porte le sujet en assemblée générale et vérifie que sa propre obligation de décence reste respectée, et rappeler si besoin les règles d'hygiène qui s'imposent à tous les occupants de l'immeuble, y compris sur le stockage des déchets près du vide-ordures.

Ce qui reste incertain

Le règlement sanitaire départemental n'est pas un texte national uniforme : sa numérotation d'article correspond à l'arrêté type, et elle doit être recoupée avec l'arrêté effectivement applicable dans le département où se trouve l'immeuble. De même, une fois le syndicat mis en cause et le traitement engagé, la répartition de son coût entre les copropriétaires dépend du règlement de copropriété propre à l'immeuble, document qui n'a rien d'un texte de portée générale et qui varie d'une copropriété à l'autre. Enfin, quand l'origine de l'infestation n'est pas clairement circonscrite au vide-ordures et semble partagée entre plusieurs points de l'immeuble, la frontière entre ce qui relève des parties communes et ce qui relève d'un logement privatif peut rester discutée. C'est précisément ce qui justifie de documenter l'ampleur du problème, par des photos et des signalements datés, avant d'adresser une mise en demeure au syndic.

Les recours ouverts

En cas d'inaction du syndic, le bailleur ou un copropriétaire peut le mettre en demeure ; l'occupant peut alerter le service communal d'hygiène et de santé au titre du règlement sanitaire départemental.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Photos des locaux communs, vide-ordures, gaines, caves
• Courriers adressés au syndic et au bailleur
• Compte rendu de l'assemblée générale mentionnant le sujet, s'il existe
• Registre des signalements de plusieurs occupants

Les erreurs qui coûtent cher

• Attendre que chaque logement traite dans son coin
• Négliger de conserver la preuve du signalement au syndic
• Laisser des sacs de déchets dans les parties communes, ce qui retourne la responsabilité contre les occupants

Ce que les textes ne tranchent pas

• Le règlement sanitaire départemental est un texte départemental : la numérotation des articles 119 à 123 est celle de l'arrêté type, elle doit être recoupée avec l'arrêté du département concerné.
• La répartition exacte des charges du traitement entre les copropriétaires dépend du règlement de copropriété, qui n'est pas un texte national.