Blattes et cafards et syndicat des copropriétaires : parties communes d'immeuble

Si vous êtes copropriétaire, vous pouvez demander au syndic de mettre en place un contrat de désinsectisation portant sur l'ensemble des colonnes et le local à ordures, financé par les charges de copropriété, sans avoir à démontrer une faute individuelle d'un voisin.

Si vous êtes syndic, l'obligation d'entretien des parties communes vous expose en cas d'inaction : un défaut d'entretien avéré peut engager la responsabilité du syndicat envers les copropriétaires ou les tiers, et traiter uniquement les logements sans traiter les colonnes ne suffit pas.

Dans les deux cas, les consignes de stockage des déchets adressées aux occupants ne dispensent pas le syndicat de son obligation d'entretien : les deux démarches sont complémentaires, pas substituables l'une à l'autre.

Une obligation d'entretien qui pèse sur le syndicat

La loi du 10 juillet 1965, article 14, charge le syndicat des copropriétaires de la conservation de l'immeuble et de l'administration des parties communes, et le rend responsable des dommages causés par un défaut d'entretien de ces parties communes. Les colonnes techniques, les gaines et le vide-ordures sont des équipements collectifs qui desservent l'ensemble de l'immeuble : ils relèvent donc de cette compétence, et non de celle des copropriétaires pris individuellement pour la partie qui traverse leur lot. Quand des blattes prolifèrent dans ces circulations verticales, la cause est presque toujours collective, fissures, joints, résidus alimentaires dans le vide-ordures, et la réponse doit l'être aussi.

Le rôle du syndic et la mise en œuvre concrète

L'article 18 de la même loi précise le rôle du syndic : il administre l'immeuble, pourvoit à sa conservation et à son entretien, et peut engager en urgence les travaux nécessaires à sa sauvegarde. Face à une infestation avérée dans les colonnes ou le local poubelles, le syndic n'a donc pas seulement le pouvoir d'agir, il en a l'obligation, sans attendre un vote d'assemblée générale si la situation présente un caractère d'urgence. En dehors de l'urgence, la mise en place d'un contrat de désinsectisation reste une dépense d'entretien courant, financée par les charges de copropriété, et non une faveur laissée à l'appréciation du syndic.

Le règlement sanitaire départemental vise directement les parties communes

Le règlement sanitaire départemental complète ce cadre du côté des occupants : il leur interdit d'entreposer ou d'accumuler des détritus, déjections ou substances susceptibles de provoquer la pullulation d'insectes et de vermine, et leur interdit de s'opposer aux mesures de désinsectisation. Cette obligation vise directement les locaux communs, y compris le vide-ordures, dont l'entretien régulier conditionne l'efficacité de tout traitement. Un texte voisin du même règlement, relatif à la lutte contre les rongeurs, impose par ailleurs de vérifier périodiquement l'état du vide-ordures et de faire enlever les dépôts susceptibles d'attirer ces animaux : il ne concerne pas les blattes en tant que telles, mais il confirme que le vide-ordures est un point de vigilance identifié par la réglementation sanitaire, quel que soit le nuisible en cause. L'article L.1311-2 du code de la santé publique permet enfin à un arrêté préfectoral ou municipal de préciser ou de renforcer ces règles d'hygiène au niveau local.

Ce qui reste incertain

En pratique, ces textes se combinent plutôt qu'ils ne se concurrencent : le syndicat entretient les parties communes, les occupants ne les polluent pas, et le règlement sanitaire donne une base pour exiger l'un et l'autre. La difficulté apparaît quand les faits sont ambigus. Le règlement sanitaire départemental n'est pas un texte unique : chaque département en adopte une version, généralement calquée sur l'arrêté type, mais avec une numérotation qui peut varier d'un département à l'autre. Avant d'invoquer un article précis face à un syndic, il faut donc vérifier le texte réellement applicable dans le département concerné. De même, la frontière entre partie commune et partie privative n'est pas fixée par la loi de 1965 mais par le règlement de copropriété propre à chaque immeuble : une colonne ou une gaine classée à tort en partie privative changerait la réponse sur qui doit agir. Ces deux points ne remettent pas en cause le principe général, mais ils imposent de vérifier le texte départemental et le règlement de copropriété avant d'agir.

Les recours ouverts

Un copropriétaire peut mettre le syndic en demeure ; le service communal d'hygiène et de santé peut intervenir au titre du règlement sanitaire départemental.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Contrat de désinsectisation et comptes rendus de passage
• Photos des locaux communs
• Registre des signalements des occupants
• Devis pour le traitement des colonnes

Les erreurs qui coûtent cher

• Traiter les logements sans traiter les colonnes
• Laisser le local poubelles sans nettoyage régulier
• Espacer les passages dès que la situation s'améliore, ce qui provoque la reprise

Ce que les textes ne tranchent pas

• Le règlement sanitaire départemental est un texte départemental : la numérotation de l'arrêté type doit être recoupée avec l'arrêté du département concerné.
• La qualification d'une partie de l'immeuble en partie commune ou privative dépend du règlement de copropriété, qui n'est pas un texte national.