Les pigeons colonisent la toiture et la cour : le syndicat doit-il financer les protections ?

Concrètement, un copropriétaire confronté à une colonisation de pigeons sur la toiture ou dans la cour n'a pas à financer seul le nettoyage ou la pose de dispositifs : il peut demander l'inscription de ces travaux au budget du syndicat, sur les parties communes.

Si la situation dégrade rapidement le bâti ou présente un risque sanitaire, le syndic peut agir avant même la tenue d'une assemblée générale, au titre de son pouvoir d'urgence, et faire ratifier la dépense après coup.

Seuls les éléments privatifs, comme un balcon, restent à la charge individuelle du copropriétaire concerné, ce qui suppose de vérifier au préalable ce que le règlement de copropriété classe comme commun ou privatif.

Une obligation qui découle de la nature de partie commune

La toiture, les façades et la cour d'un immeuble en copropriété sont, dans la grande majorité des règlements de copropriété, classées parties communes. L'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 donne au syndicat des copropriétaires la charge de la conservation de l'immeuble et de l'administration des parties communes. Poser des filets, des pics ou tout autre dispositif anti-pigeons sur la toiture, ainsi que nettoyer les fientes accumulées dans la cour, relève donc du budget voté par l'assemblée générale, et non de la poche individuelle d'un copropriétaire, sauf pour les éléments strictement privatifs comme un balcon. Lorsque des copropriétaires disposent de balcons privatifs infestés, la pose de protections sur ces éléments leur revient individuellement, la distinction se faisant strictement entre parties communes et parties privatives telles que définies par le règlement de copropriété.

Le rôle du syndic : administrer, alerter, agir en urgence

Le syndic n'est pas le débiteur de l'obligation d'entretien, il en est l'exécutant. L'article 18 de la même loi le charge d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation et à son entretien, et lui permet, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, sans attendre le vote d'une assemblée générale. Une colonisation de pigeons qui dégrade la toiture ou accumule des fientes en quantité peut relever de cette urgence, ce qui permet au syndic de lancer un nettoyage ou une pose de dispositifs sans attendre une convocation, quitte à faire ratifier la dépense ensuite par les copropriétaires.

Le règlement sanitaire départemental renforce l'obligation

Deux articles du règlement sanitaire départemental complètent ce cadre. Le premier interdit de déposer de la nourriture attirant les pigeons dans les cours et parties d'un immeuble lorsque cette pratique risque de gêner le voisinage ou d'attirer les rongeurs : le syndic doit donc rappeler cette interdiction et la faire respecter, y compris auprès des occupants qui nourrissent les oiseaux de bonne foi. Le second impose aux propriétaires d'immeubles de prendre toutes mesures pour éviter l'introduction des rongeurs et de maintenir en bon état les dispositifs de protection, ce qui inclut la vérification périodique des cours et des locaux exposés. Le lien avec l'article 14 est direct : un syndicat qui laisse s'accumuler les fientes sans agir s'expose à devoir répondre des dommages qui en résultent, qu'il s'agisse de dégradations du bâti ou de risque sanitaire pour les occupants.

Ce qui se passe quand la situation reste ambiguë

Deux zones de flou méritent d'être signalées. La première concerne la qualification de la toiture ou de la façade elle-même : c'est le règlement de copropriété de l'immeuble, et non un texte national, qui fixe la limite entre parties communes et parties privatives. Avant d'engager le syndicat sur une dépense, il faut donc vérifier ce document. La seconde concerne le règlement sanitaire départemental : il s'agit d'un texte départemental, dont la numérotation de l'arrêté type doit être recoupée avec l'arrêté effectivement applicable dans le département de l'immeuble avant d'être citée dans un courrier ou une mise en demeure. Ces vérifications ne remettent pas en cause le principe général, mais conditionnent la précision de l'argumentation dans un dossier concret.

Les recours ouverts

Un copropriétaire peut mettre le syndic en demeure ; le maire peut intervenir au titre de la salubrité publique.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Photos des points de nidification et des fientes
• Devis de nettoyage et de pose de dispositifs
• Note d'information adressée aux occupants
• Procès-verbal d'assemblée générale votant les travaux

Les erreurs qui coûtent cher

• Poser des pics sans obturer les volumes accessibles
• Faire nettoyer par le gardien sans équipement de protection
• Tolérer un nourrissage régulier dans la cour

Ce que les textes ne tranchent pas

• Le règlement sanitaire départemental est un texte départemental : la numérotation de l'arrêté type doit être recoupée avec l'arrêté du département concerné.
• La qualification d'une partie de l'immeuble en partie commune ou privative dépend du règlement de copropriété, qui n'est pas un texte national.