Les pigeons nichent sur les loggias d'une résidence : qui doit intervenir ?

Pour l'organisme, cela signifie qu'un signalement de nidification sur des loggias ne peut pas être renvoyé au locataire comme un problème d'entretien courant : le diagnostic, le nettoyage et la pose de dispositifs sont à sa charge, financière et opérationnelle.

Le bailleur doit aussi agir sur le comportement des occupants nourrisseurs, faute de quoi les dispositifs posés resteront inefficaces et la situation se reproduira à chaque saison de nidification.

En cas de contentieux avec un locataire qui invoque un logement non décent, l'absence de mesures contre les pigeons pèsera contre le bailleur, indépendamment de la question du nourrissage.

Une obligation qui repose sur le bailleur

Quand des pigeons nichent sur les loggias d'une résidence de logement social, c'est l'organisme propriétaire qui doit agir, pas les locataires. Le règlement sanitaire départemental impose aux propriétaires d'immeubles de prendre toutes les mesures pour éviter l'introduction d'animaux dans le bâti et de tenir en bon état d'entretien les dispositifs de protection. Il leur impose aussi de vérifier périodiquement, avec les occupants, si les parties communes et les locaux sont infestés, et de faire enlever les dépôts susceptibles d'attirer ces animaux. Concrètement, cela couvre les façades, les loggias, les combles et tout point d'appui où les pigeons peuvent s'installer : diagnostic, nettoyage et pose de dispositifs relèvent donc du bailleur, pas d'une simple gêne que chaque locataire devrait gérer seul dans son logement.

Le nourrissage, une interdiction qui vise les locataires

La protection du bâti ne suffit pas si des habitants continuent à nourrir les pigeons. Le règlement sanitaire départemental interdit expressément de jeter ou de déposer de la nourriture en vue d'attirer des animaux errants ou redevenus sauvages, pigeons compris, y compris dans les parties privées d'un immeuble, dès lors que cette pratique risque de gêner le voisinage ou d'attirer des rongeurs. Cette interdiction s'adresse directement aux occupants : un locataire qui dépose régulièrement de la nourriture sur sa loggia ou son balcon entretient lui-même le problème que le bailleur cherche à traiter. Les deux obligations sont donc indissociables : poser des dispositifs sans faire cesser le nourrissage revient à traiter un symptôme sans en retirer la cause.

L'articulation avec le bail

Ces règles sanitaires s'articulent avec les obligations propres au contrat de location. La loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, et de ne pas laisser apparaître de risques manifestes pour la sécurité ou la santé des occupants. Une nidification durable de pigeons sur une loggia, avec les salissures qui l'accompagnent, s'inscrit dans ce registre : elle engage la responsabilité du bailleur au titre de la décence du logement, en plus de ses obligations issues du règlement sanitaire. À l'inverse, la même loi impose au locataire d'user paisiblement des locaux et de répondre des dégradations qui surviennent pendant la location, sauf s'il prouve qu'elles résultent d'un cas de force majeure, de la faute du bailleur ou du fait d'un tiers. Un locataire qui nourrit les pigeons malgré les rappels ne peut pas se retrancher derrière l'obligation générale du bailleur pour justifier son propre comportement.

Quand les faits sont ambigus

La numérotation du règlement sanitaire départemental n'est pas strictement uniforme d'un département à l'autre : les articles cités ici correspondent à l'arrêté type, mais le texte réellement applicable localement doit être vérifié avant toute mise en demeure fondée sur cette seule référence. Par ailleurs, la loi de 1989 comporte des dispositions qui modulent son application aux logements du parc social ; cette modulation n'a pas pu être vérifiée article par article dans le cadre de cette analyse, ce qui invite à la prudence si un bailleur social invoquait une exemption particulière. Enfin, quand la nidification touche plusieurs loggias sans qu'on puisse identifier un nourrisseur précis, la responsabilité du bailleur reste engagée sur la partie structurelle, pose de dispositifs et nettoyage, même si la part de responsabilité des locataires dans l'attractivité du site reste plus difficile à établir.

Les recours ouverts

Un locataire peut mettre en demeure l'organisme ; le bailleur peut, de son côté, mettre en demeure un locataire nourrisseur au titre de ses obligations contractuelles.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Diagnostic des points de nidification
• Devis et bons de pose des dispositifs
• Courriers de rappel aux locataires nourrisseurs
• Traçabilité du nettoyage des loggias et acrotères

Les erreurs qui coûtent cher

• Poser des filets sans entretien, qui piègent les oiseaux
• Nettoyer sans protection respiratoire
• Intervenir en pleine période de nidification

Ce que les textes ne tranchent pas

• Le règlement sanitaire départemental est un texte départemental, sa numérotation doit être recoupée avec l'arrêté applicable.
• L'article 40 de la loi n° 89-462 module l'application de certaines de ses dispositions aux logements du parc social ; cette modulation n'a pas pu être vérifiée article par article dans cette collecte.