Les cafards circulent dans tout un bâtiment social : quelle est l'obligation de l'organisme ?

Si vous êtes locataire dans ce bâtiment, vous pouvez exiger que l'organisme traite l'ensemble de l'immeuble et pas seulement votre logement, et refuser qu'un simple passage isolé chez vous soit présenté comme une réponse suffisante.

Si vous représentez l'organisme, la sécurité juridique commande de documenter le diagnostic par colonne, d'informer par écrit et de ne pas laisser les refus d'accès de quelques logements bloquer le traitement de tout le bâtiment.

Dans les deux cas, la question du coût du traitement et de son éventuelle répercussion sur les charges doit être tranchée avant l'intervention, faute de quoi elle devient un point de friction distinct de l'infestation elle-même.

Un logement décent qui exclut toute infestation

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre un logement exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, qui précise les caractéristiques du logement décent, reprend la même exigence à son article 2. Cette obligation ne vise pas seulement la remise des clés, elle porte aussi sur le maintien du logement dans cet état pendant toute la durée du bail. Un organisme HLM est un bailleur comme un autre au regard de ce texte, rien dans son statut ne l'en dispense.

Pourquoi le traitement doit être pensé à l'échelle du bâtiment

Les blattes ne respectent pas les limites d'un appartement. Elles circulent par les gaines techniques, les colonnes de plomberie, les vide-ordures et les faux plafonds qui relient les logements entre eux. Traiter un seul appartement, même efficacement, laisse intactes les populations logées dans les parties communes ou dans les logements voisins non traités, et l'infestation revient. L'obligation de décence, appliquée à ce contexte, implique donc un diagnostic et un traitement conduits à l'échelle de la cage d'escalier ou de la colonne concernée, et non logement par logement au fil des signalements.

Une obligation distincte sur les parties communes

Le règlement sanitaire départemental ajoute une obligation distincte. Son article 121 interdit aux occupants d'accumuler des déchets propices à la pullulation des insectes, et précise qu'ils ne peuvent s'opposer aux mesures générales de désinsectisation. Pour le bailleur, propriétaire des parties communes, ce texte se traduit par une obligation positive de faire procéder à la destruction des insectes dans les circulations, les locaux techniques et les colonnes qui lui appartiennent en propre. Cette obligation s'articule avec celle de décence sans s'y substituer : la première protège le logement remis à chaque locataire, la seconde protège les espaces partagés qui, dans un immeuble infesté, sont souvent le point de passage de l'infestation.

Le financement du traitement collectif

Le traitement d'un bâtiment entier relève de la gestion de l'immeuble et incombe à l'organisme, qui en assume le coût. Une récupération partielle sur les charges locatives n'est envisageable que si l'opération figure dans la liste limitative fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, ce qui n'a pas été vérifié poste par poste dans le cadre de cette analyse. En l'absence de cette vérification, imputer sans précaution le coût d'un traitement collectif sur les charges expose à une contestation.

Quand les faits restent ambigus

Aucun des textes cités ne fixe de délai chiffré pour agir, ni la loi de 1989, ni le décret de 2002, ni le règlement sanitaire départemental. L'obligation est de résultat plutôt que de calendrier, ce qui laisse une marge d'appréciation sur la rapidité attendue et nourrit les contestations lorsque le traitement traîne. Par ailleurs, l'article 40 de la loi de 1989 module l'application de certaines dispositions de ce texte au parc social, sans que cette modulation ait pu être vérifiée article par article : la portée exacte de l'obligation de décence dans le logement social conserve donc une part d'incertitude. Enfin, la numérotation du règlement sanitaire départemental varie selon les départements, ce qui impose de recouper l'article cité avec l'arrêté localement applicable avant de s'en prévaloir devant l'organisme.

Les recours ouverts

Un locataire peut mettre en demeure l'organisme puis saisir la commission départementale de conciliation ou le juge pour non-décence.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Cartographie des logements et gaines touchés
• Marché ou bon de commande du traitement collectif
• Comptes rendus de passage et taux d'accès aux logements
• Courriers d'information aux locataires

Les erreurs qui coûtent cher

• Traiter appartement par appartement au fil des plaintes
• Renoncer faute d'accès à quelques logements, ce qui ruine le traitement
• Imputer sans vérification le coût sur les charges locatives

Ce que les textes ne tranchent pas

• L'article 40 de la loi n° 89-462 module l'application de certaines de ses dispositions aux logements du parc social ; cette modulation n'a pas pu être vérifiée article par article dans cette collecte.
• La liste des charges récupérables figure en annexe du décret n° 87-713, non lue ligne à ligne dans cette collecte.
• Le règlement sanitaire départemental est un texte départemental, sa numérotation doit être recoupée avec l'arrêté applicable.