Rats et souris et bailleur social : logement social

Pour l'organisme, cela signifie qu'un signalement de rats dans les caves ou les abords ne peut pas être traité comme un simple entretien facultatif : c'est une obligation qui repose à la fois sur le règlement sanitaire départemental et sur le régime du logement décent.

Concrètement, l'organisme doit pouvoir justifier d'un contrat de dératisation actif, de vérifications périodiques des caves et locaux communs, et de mesures correctives sur les causes, notamment la gestion des déchets et l'obturation des accès, et pas seulement d'un passage isolé après une plainte.

L'absence de délai légal chiffré ne dispense pas d'agir rapidement : elle déplace le débat sur la régularité et la traçabilité des interventions plutôt que sur le respect d'une échéance.

Une obligation de prévention avant d'être une obligation de traitement

Le texte qui vise directement les rongeurs, l'article 119 du règlement sanitaire départemental (arrêté type, version départementale applicable), impose aux propriétaires d'immeubles de prendre toutes les mesures pour éviter l'introduction des rongeurs et pour tenir en bon état d'entretien les dispositifs de protection. Cette formulation place le bailleur social en première ligne : il ne s'agit pas seulement de traiter une infestation constatée, mais d'empêcher qu'elle se produise, par l'entretien des accès, des gaines et des points de passage des caves et des abords.

Le même article ajoute une obligation de vérification périodique, avec les locataires ou occupants, de l'état des caves, cours, égouts, entrepôts, locaux commerciaux, vide-ordures et locaux d'animaux domestiques, et impose de faire enlever tous les dépôts de détritus susceptibles d'attirer les rongeurs. Pour une résidence sociale, cela couvre directement les locaux poubelles et les sous-sols, qui sont les points d'entrée et d'attraction les plus fréquents.

Une obligation qui rejoint celle du logement décent

Cette exigence sanitaire s'articule avec l'obligation de délivrance d'un logement décent posée par l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui interdit tout risque manifeste pour la sécurité ou la santé et toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 reprend la même exigence : le logement doit être exempt de toute infestation. Une infestation de rats dans les caves et les abords d'une résidence sociale expose donc le bailleur sur deux fondements distincts et convergents, le règlement sanitaire départemental et le régime du logement décent, ce qui renforce la position du locataire qui demande une intervention.

Qui supporte le coût

La dératisation et les travaux d'obturation ou de correction des causes relèvent de l'organisme en tant que propriétaire ou gestionnaire. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe limitativement la liste des charges récupérables sur le locataire, ce qui signifie que certaines prestations d'entretien courant peuvent, selon leur nature exacte, être répercutées dans les charges, sans que cela transfère au locataire la responsabilité de la dératisation elle-même ni celle des travaux correctifs.

Ce que le brief ne permet pas de trancher

Le règlement sanitaire départemental est un texte propre à chaque département : sa numérotation doit être recoupée avec l'arrêté préfectoral applicable au lieu de la résidence, l'article 119 correspondant à la version type mais pouvant varier localement. La loi n° 89-462 comporte par ailleurs un article 40 qui module l'application de certaines de ses dispositions pour les logements du parc social ; cette modulation n'a pas pu être vérifiée article par article, ce qui invite à la prudence avant d'affirmer que l'obligation de décence s'applique dans les mêmes termes qu'en secteur privé. De la même façon, la liste des charges récupérables figurant en annexe du décret n° 87-713 n'a pas été examinée ligne à ligne dans cette analyse, si bien que la part exacte qui peut être mise en charges plutôt que supportée intégralement par l'organisme reste à vérifier poste par poste.

Aucun de ces textes ne fixe de délai chiffré pour agir. L'obligation est de moyens continus : entretien, vérification périodique et suppression des causes, plutôt qu'une échéance ponctuelle. C'est cette absence de délai express qui rend d'autant plus important le rythme réel des vérifications et des passages de dératisation, puisque c'est sur ce rythme que se jugera, en cas de contestation, si l'organisme a rempli son obligation.

Les recours ouverts

Un locataire peut mettre en demeure l'organisme ; le service communal d'hygiène et de santé peut être saisi si la situation persiste.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Contrat de dératisation et plan de site
• Comptes rendus de passage et relevés
• Photos des points d'entrée et des travaux d'obturation
• Registre des signalements des locataires

Les erreurs qui coûtent cher

• Poser des appâts accessibles aux enfants ou aux animaux domestiques
• Traiter sans corriger la gestion des déchets
• Se contenter d'un passage unique sans contrôle

Ce que les textes ne tranchent pas

• Le règlement sanitaire départemental est un texte départemental, sa numérotation doit être recoupée avec l'arrêté applicable.
• La liste des charges récupérables figure en annexe du décret n° 87-713, non lue ligne à ligne dans cette collecte.
• L'article 40 de la loi n° 89-462 module l'application de certaines de ses dispositions aux logements du parc social ; cette modulation n'a pas pu être vérifiée article par article dans cette collecte.