Le coût de la désinsectisation peut-il être imputé aux charges locatives ?

Pour un bailleur social, cette règle impose de tenir une comptabilité des charges qui distingue, dès la conclusion des contrats d'entretien, ce qui relève de la prévention périodique et ce qui relève d'une intervention curative. Un contrat unique et global avec un prestataire de désinsectisation, sans cette distinction contractuelle, complique la justification du décompte au moment de la régularisation annuelle.

Elle implique aussi de retirer systématiquement des charges toute facture liée à un signalement d'infestation traité comme un désordre du logement, même si le prestataire est le même que celui qui assure l'entretien préventif. Le risque, en cas d'imputation incorrecte, n'est pas seulement la contestation d'un locataire isolé : une erreur de méthode se répète à chaque régularisation annuelle et peut concerner l'ensemble du parc.

Une liste limitative, pas une clause libre

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe limitativement la liste des charges récupérables sur le locataire. Le bailleur social ne peut donc pas décider librement d'ajouter le coût d'une désinsectisation ou d'une dératisation à la régularisation annuelle des charges au seul motif que l'opération a été utile au logement ou à l'immeuble. Seule une prestation qui figure, ou qui peut être rattachée, à un poste de cette liste entre en ligne de compte. Tout ce qui n'y figure pas reste supporté par le bailleur, quelle que soit son utilité pour le bien.

Entretien périodique et intervention curative

La distinction déterminante n'est pas la nature du nuisible traité, mais la nature de la prestation. Un contrat d'entretien périodique, qui organise des passages réguliers de prévention (dératisation programmée des parties communes, surveillance des points sensibles), peut relever des charges récupérables au même titre que d'autres prestations d'entretien courant. Une intervention curative, déclenchée par l'apparition d'un désordre précis (infestation avérée, signalement d'un locataire, dégât constaté), a une autre nature : elle répond à un problème ponctuel du bâtiment ou du logement, pas à un entretien programmé. Cette seconde catégorie n'a pas vocation à être répercutée sur le locataire.

Le renvoi à la décence du logement

Cette distinction se double d'une autre règle qui vient renforcer, plutôt que remplacer, la première. L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Ce critère a été inséré par l'article 142 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, et il est repris à l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui détaille les caractéristiques du logement décent. Dès lors qu'une infestation traduit un manquement à cette obligation de décence, son traitement relève d'une obligation personnelle du bailleur, distincte de la gestion des charges. Un coût qui répare un manquement à la décence ne peut pas, par construction, être mis à la charge de celui envers qui l'obligation existe.

Quand les faits sont ambigus

En pratique, un même contrat d'entretien peut mélanger des visites préventives et des interventions ponctuelles facturées séparément, ou un même poste de charges peut recouvrir plusieurs types d'opérations sans que la facture le précise. Quand le décompte ne permet pas de distinguer clairement ce qui relève de l'entretien périodique et ce qui relève d'une opération curative liée à un désordre ou à un manquement à la décence, la charge reste au bailleur. Le doute ne se répartit pas au bénéfice de celui qui impute la charge.

Ce que cette collecte n'a pas vérifié

Deux points restent à confirmer. La liste des charges récupérables figure en annexe du décret n° 87-713 ; cette annexe n'a pas été relue ligne à ligne dans le cadre de cette analyse, ce qui invite à vérifier le poste exact avant toute décision définitive. Par ailleurs, l'article 40 de la loi n° 89-462 module l'application de certaines dispositions de ce texte pour les logements du parc social ; cette modulation n'a pas pu être vérifiée disposition par disposition, et elle pourrait affecter la portée de la règle pour un bailleur social en particulier.

Les recours ouverts

Un locataire peut demander la communication des pièces justificatives et contester la régularisation, au besoin devant le juge.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Décompte détaillé des charges avec justificatifs
• Contrats d'entretien distinguant préventif et curatif
• Factures des interventions curatives
• Courriers de contestation des locataires et réponses

Les erreurs qui coûtent cher

• Imputer un traitement curatif de punaises de lit sur les charges
• Refuser la communication des justificatifs
• Répartir un coût de bâtiment sur un seul escalier sans base

Ce que les textes ne tranchent pas

• La liste des charges récupérables figure en annexe du décret n° 87-713, non lue ligne à ligne dans cette collecte.
• L'article 40 de la loi n° 89-462 module l'application de certaines de ses dispositions aux logements du parc social ; cette modulation n'a pas pu être vérifiée article par article dans cette collecte.