Comment répartir le coût d'un traitement entre le syndicat et les copropriétaires ?

Pour un copropriétaire, cela signifie que le traitement des parties communes de l'immeuble figure dans les charges collectives, votees et reparties selon les tantiemes, sans qu'il ait a en negocier individuellement le principe.

Pour la partie qui releve de son propre lot, il reste seul responsable du financement, meme si le syndic organise une commande groupee pour des raisons pratiques ou de cout.

Pour le syndic, cela impose de faire etablir un devis qui separe clairement les deux perimetres avant toute facturation, sous peine de contestation par un copropriétaire.

La distinction entre parties communes et parties privatives

Le partage du cout d'un traitement contre un nuisible dans un immeuble en copropriete ne repose pas sur une regle nationale unique. Il suit la distinction entre parties communes et parties privatives, telle que definie par le reglement de copropriete propre a l'immeuble. Le syndicat des copropriétaires, selon l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Tout ce qui releve de cette conservation, y compris un traitement necessaire pour eliminer un nuisible present dans les communs, est donc finance par le syndicat, au travers des charges collectives reparties entre copropriétaires selon les tantiemes. A l'inverse, ce qui se trouve a l'interieur d'un lot prive reste a la charge exclusive du copropriétaire concerne.

Le role du syndic et le vote en assemblee

L'article 18 de la meme loi charge le syndic d'administrer l'immeuble et de pourvoir a sa conservation, sa garde et son entretien, avec la possibilite d'agir de sa propre initiative en cas d'urgence pour la sauvegarde de l'immeuble. En dehors de l'urgence, la part de la depense qui releve des parties communes doit etre votee en assemblee generale, ce qui permet d'arreter formellement le montant impute au syndicat et de tracer la decision dans le proces-verbal. Le syndic peut, en parallele, proposer aux copropriétaires une commande groupee pour la partie privative du traitement, ce qui reste une facilite pratique et non une obligation de financement collectif.

L'articulation avec les regles sanitaires

Le reglement sanitaire departemental complete ce cadre en fixant des obligations de lutte contre les nuisibles independamment de la question du financement. L'article 119 impose aux proprietaires d'immeubles de prendre toutes mesures pour eviter l'introduction des rongeurs et de verifier periodiquement l'etat d'infestation des parties communes comme les caves, cours ou locaux collectifs. L'article 121 interdit aux occupants de favoriser la pullulation d'insectes ou de vermine et leur retire la possibilite de s'opposer aux mesures generales de desinfection et de desinsectisation decidees pour l'immeuble. Ces textes justifient l'action du syndicat sur les parties communes et pesent sur les occupants de chaque lot pour la partie privative, mais ils ne fixent aucune cle de repartition financiere : cette cle reste celle du reglement de copropriete.

Quand la qualification est ambigue

La difficulte pratique vient de ce que certains elements de l'immeuble, comme des gaines techniques, des colonnes ou des vide-ordures, peuvent etre qualifies differemment d'un immeuble a l'autre selon leur reglement de copropriete. Avant toute facturation, il est donc necessaire de verifier cette qualification texte par texte dans le reglement applicable, plutot que de presumer une reponse valable pour tous les immeubles. Quand un devis ne distingue pas les deux perimetres, la repartition qui en decoule devient fragile et peut etre contestee par tout copropriétaire estimant avoir supporte une depense qui ne le concernait pas. A l'inverse, un devis clair, une decision votee pour la part collective et des factures individualisees pour la part privative permettent d'appliquer la regle sans ambiguite.

Les recours ouverts

Un copropriétaire peut contester une répartition non conforme au règlement de copropriété devant le juge.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Règlement de copropriété et état descriptif de division
• Devis distinguant communs et privatifs
• Procès-verbal d'assemblée générale
• Factures individualisées par lot

Les erreurs qui coûtent cher

• Répartir en parts égales une dépense qui suit les tantièmes
• Faire supporter au syndicat le traitement de lots privatifs sans base
• Facturer sans devis distinct, ce qui rend la contestation facile

Ce que les textes ne tranchent pas

• La qualification d'une partie de l'immeuble en partie commune ou privative dépend du règlement de copropriété, qui n'est pas un texte national.
• Les règles de majorité applicables au vote des travaux n'ont pas pu être vérifiées article par article dans cette collecte et ne sont donc pas citées.