Le vecteur commande la répartition
Dans un immeuble collectif, les blattes ne restent pas confinées à un logement. Elles circulent par les gaines techniques, les colonnes de chute et le vide-ordures, remontant d'un étage à l'autre au fil des jonctions. Un occupant qui traite uniquement son propre logement voit souvent l'infestation reprendre quelques semaines plus tard, parce que le foyer se trouve ailleurs, dans une partie qu'il ne maîtrise pas.
La répartition de la charge suit le vecteur de circulation, pas le lieu où l'insecte a été observé en dernier. Ce qui relève des parties communes engage le syndicat des copropriétaires, ce qui relève du lot privatif engage le copropriétaire ou son locataire. L'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 charge le syndicat de la conservation de l'immeuble et de l'administration des parties communes, et le rend responsable des dommages causés par un défaut d'entretien de ces parties.
Cette ligne de partage n'est toutefois pas fixée par un texte national. La qualification d'une gaine, d'une colonne ou d'un vide-ordures en partie commune ou privative dépend du règlement de copropriété propre à chaque immeuble. C'est ce document, avec l'état descriptif de division qui l'accompagne, qu'il faut consulter avant toute répartition de charges.
Ce que le syndicat doit prendre en charge
Dans la grande majorité des immeubles, les colonnes techniques, les gaines de ventilation et le vide-ordures sont des parties communes. Leur entretien, y compris la lutte contre les insectes qui y circulent, relève du syndicat. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 charge le syndic d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et de faire procéder de sa propre initiative à tous travaux nécessaires à sa sauvegarde en cas d'urgence.
Le règlement sanitaire départemental complète cette obligation sur le terrain de l'hygiène. Son article 121, dans la version de l'arrêté type qu'il convient de recouper avec l'arrêté du département concerné, interdit d'accumuler dans les habitations et leurs dépendances des détritus susceptibles de provoquer la pullulation des insectes, et précise que les occupants ne peuvent s'opposer aux mesures générales de désinfection et de désinsectisation. Cette règle vise directement les locaux communs, comme le local poubelles.
Concrètement, la prise en charge du syndicat couvre les points suivants :
- Diagnostic de l'ensemble des colonnes avant tout traitement
- Contrat d'entretien avec passages programmés et comptes rendus écrits
- Condamnation ou équipement du vide-ordures si l'immeuble le permet
- Communication aux occupants des consignes de stockage des déchets
Le traitement des colonnes est une dépense d'entretien courant du syndicat, répartie ensuite entre les copropriétaires selon les charges de l'immeuble, et non selon un partage par tête.
Ce qui reste à la charge du copropriétaire ou de son locataire
L'intérieur du lot reste de la responsabilité de son occupant. Le copropriétaire ou son locataire traite son propre logement, indépendamment de l'action du syndicat sur les colonnes.
Pour un locataire, l'interlocuteur contractuel reste le bailleur. L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à délivrer un logement décent, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Cette obligation porte sur le logement loué lui-même : elle ne dispense pas de signaler au syndic une source qui se trouve dans les parties communes, mais elle ne transfère pas non plus au syndic la responsabilité du bailleur envers son locataire.
Quand la source est en partie commune, le locataire n'a pas de lien juridique direct avec le syndic. Il peut néanmoins l'alerter, en parallèle du signalement fait à son bailleur, qui reste son seul débiteur contractuel.
- Constituer un signalement collectif avec les autres occupants
- Écrire au syndic en visant l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965
- Adresser copie au bailleur pour qu'il porte le sujet en assemblée générale
- Demander un diagnostic de l'immeuble avant tout traitement partiel
Le copropriétaire qui occupe lui-même son logement est logé à la même enseigne pour l'intérieur de son lot. Il peut obturer provisoirement les points de passage, sans condamner la ventilation, et doit coordonner la date de son propre traitement avec celle retenue par le syndicat pour les colonnes, faute de quoi les deux interventions se neutralisent.
Le traitement partiel, une dépense perdue
Traiter un logement sans traiter les colonnes qui l'alimentent ne produit pas de résultat durable. Les blattes reviennent par le même chemin, et la dépense engagée par le copropriétaire ou le locataire est perdue.
Le même défaut existe du côté du syndicat : nettoyer le local poubelles une seule fois sans maintenir de passages réguliers, ou espacer les interventions dès que la situation s'améliore, provoque une reprise de la population d'insectes.
L'article 121 du règlement sanitaire départemental écarte tout blocage individuel sur ce point, puisque les occupants ne peuvent s'opposer aux mesures générales de désinfection et de désinsectisation. Un traitement coordonné, couvrant simultanément les colonnes et les logements desservis, est la condition d'un résultat qui tient dans le temps.
- Traiter les logements sans traiter les colonnes
- Laisser le local poubelles sans nettoyage régulier
- Espacer les passages dès que la situation s'améliore, ce qui provoque la reprise
- Verser des produits dans les canalisations, sans effet durable
Comment forcer une décision quand le syndic n'agit pas
Le premier levier est écrit : une mise en demeure adressée au syndic, avec copie au conseil syndical, rappelant que le syndicat répond, selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des dommages causés par le défaut d'entretien des parties communes, et que le syndic est chargé, selon l'article 18 de la même loi, d'agir de sa propre initiative en cas d'urgence.
Si la mise en demeure reste sans effet, le sujet peut être porté à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Les délais et les formes de cette demande d'inscription n'ont pas été vérifiés dans le cadre de cette analyse et ne sont donc pas précisés ici.
Quand la source identifiée est un lot précis dont l'occupant refuse de traiter, ni le syndic ni les autres occupants ne disposent d'un pouvoir direct sur ce logement. Le maire dispose toutefois d'un pouvoir de police en matière de salubrité publique, au titre de l'article L.2212-2 du code général des collectivités territoriales, qui recouvre notamment la prévention des fléaux et des maladies épidémiques. Ce pouvoir s'exerce en pratique par le service communal d'hygiène et de santé, ou par l'agence régionale de santé là où ce service n'existe pas.
Le service communal d'hygiène et de santé peut aussi être saisi au titre du règlement sanitaire départemental, indépendamment de l'assemblée. L'article L.1311-2 du code de la santé publique permet par ailleurs au représentant de l'État dans le département ou au maire de compléter par arrêté les règles d'hygiène applicables dans le département ou la commune. À défaut d'accord, la voie judiciaire contre le syndicat reste ouverte, le juge pouvant le condamner à réaliser les travaux et à réparer le préjudice subi dans le lot.
- Mettre le syndic en demeure par lettre recommandée, copie au conseil syndical
- Demander l'inscription du traitement à l'ordre du jour de la prochaine assemblée
- Saisir le service communal d'hygiène et de santé si la salubrité est en cause
- Engager, à défaut, une action contre le syndicat