De la mérule se développe dans les caves communes : quelles obligations pour le syndicat ?

Si vous êtes copropriétaire et que vous constatez de la mérule dans une cave commune, vous n'avez pas à faire la déclaration en mairie vous-même : c'est au syndic, au nom du syndicat, de s'en charger. Vous pouvez en revanche exiger que cette déclaration soit faite et que la recherche de la cause soit engagée sans attendre la prochaine assemblée générale.

Si vous êtes syndic, la présence de mérule dans les parties communes vous place sous une double obligation : déclarer en mairie au nom du syndicat, et traiter la cause de l'humidité au titre de l'entretien courant de l'immeuble. L'urgence vous autorise à engager les travaux de sauvegarde sans attendre le vote de l'assemblée, mais elle ne vous dispense pas de la convoquer ensuite pour statuer sur la suite.

Le financement de ce traitement pèse sur le syndicat dès lors que la cause se situe dans les parties communes. Si l'humidité provient en réalité d'une partie privative, la répartition de la charge doit être revue en conséquence.

Une déclaration qui suit la même logique que celle des termites

Quand de la mérule apparaît dans les caves communes d'une copropriété, la déclaration en mairie n'incombe pas aux copropriétaires individuellement mais au syndicat. C'est ce que prévoit l'article L.126-5 du code de la construction et de l'habitation : l'occupant de l'immeuble contaminé déclare la présence de mérule en mairie, à défaut d'occupant le propriétaire le fait, et pour les parties communes, le texte désigne expressément le syndicat des copropriétaires comme débiteur de cette déclaration. Les caves communes relèvent par nature des parties communes, ce qui rend cette désignation directement applicable : c'est le syndicat, représenté par le syndic, qui doit effectuer la démarche, et non chaque copropriétaire pour sa propre cave si elle est privative mais contaminée par une souche présente dans les espaces communs.

Une obligation qui s'articule avec l'entretien des parties communes

Cette déclaration ne suffit pas à elle seule : elle s'inscrit dans le cadre plus large de l'entretien des parties communes. L'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 rappelle que le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, et qu'il répond des dommages causés par un défaut d'entretien de ces parties. La mérule se développant presque toujours à la faveur d'une infiltration ou d'un défaut de ventilation des sous-sols, sa présence dans les caves communes révèle en général un problème d'entretien qui engage directement la responsabilité du syndicat. Le traitement du champignon ne peut donc pas se limiter à une déclaration administrative : il suppose de remonter à la cause matérielle, canalisation défectueuse, drainage insuffisant ou ventilation obstruée, et de la traiter en même temps que le champignon lui-même.

Le rôle du syndic face à l'urgence

L'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 donne au syndic les moyens d'agir vite : il est chargé de l'entretien de l'immeuble et, en cas d'urgence, peut faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, sans attendre une décision d'assemblée générale préalable. Une mérule active dans des caves communes, qui progresse tant que l'humidité persiste et qui peut gagner les structures bois de l'immeuble, entre typiquement dans ce cadre : le syndic peut engager sans délai les mesures de sauvegarde, assèchement, purge des bois atteints, premières mesures de traitement, avant de soumettre à l'assemblée la suite des opérations et leur financement définitif.

Ce qui reste incertain

Le texte qui organise la déclaration de mérule ne fixe aucun délai chiffré pour l'effectuer, à la différence d'autres obligations proches. Le deuxième alinéa de l'article L.131-3 du code de la construction et de l'habitation permet à un arrêté préfectoral de délimiter des zones de présence d'un risque de mérule, mais ce zonage ne crée pas en soi un délai de déclaration : il sert à identifier les secteurs concernés, pas à chronométrer la réaction du syndicat. En l'absence de délai légal propre à la mérule, le syndicat doit se contenter d'agir dès qu'il a connaissance de la contamination, sans pouvoir invoquer une échéance précise ni s'en tenir à une lecture attentiste. Quand les faits sont ambigus, notamment sur l'origine exacte de l'humidité ou sur le partage entre parties communes et parties privatives, la prudence commande au syndic de documenter la situation avant d'agir, sans que cela dispense d'engager sans tarder les mesures de sauvegarde qui relèvent de l'urgence.

Les recours ouverts

Un copropriétaire dont le lot est atteint peut engager la responsabilité du syndicat pour défaut d'entretien des parties communes.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Diagnostic d'identification du champignon
• Relevés d'humidité des sous-sols
• Copie de la déclaration en mairie
• Devis d'assèchement, de purge et de traitement

Les erreurs qui coûtent cher

• Ventiler moins pour limiter les odeurs
• Traiter les surfaces sans purger les bois atteints
• Reporter la recherche de la cause à un exercice budgétaire ultérieur

Ce que les textes ne tranchent pas

• Le délai de déclaration d'un mois est prévu pour les termites, son extension à la mérule n'a pas été vérifiée.