J'ai découvert de la mérule après l'achat : quels sont mes recours ?

Concrètement, les travaux d'assainissement et de traitement restent d'abord à la charge de l'acheteur : rien n'oblige le vendeur à payer avant qu'une décision ou un accord n'intervienne.

Si l'action aboutit, tout ou partie du coût peut être reporté sur le vendeur, mais cela suppose d'avoir réuni les preuves nécessaires avant d'engager les travaux, sous peine d'affaiblir le dossier.

Si le bien est situé dans une zone délimitée et que l'information n'a pas été produite, l'acheteur part avec un argument supplémentaire, indépendant de la preuve d'une dissimulation intentionnelle.

Une obligation d'information circonscrite aux zones délimitées par arrêté préfectoral

Le vendeur n'est tenu d'informer l'acheteur sur un risque de mérule que si le bien se trouve dans une zone que le préfet a délimitée à cet effet. Cette délimitation résulte d'un arrêté pris, selon le deuxième alinéa de l'article L.131-3 du code de la construction et de l'habitation, lorsque des foyers de mérule ont été identifiés sur une ou plusieurs communes ; il est consultable en préfecture. Si le bien acheté n'entre pas dans une telle zone, l'obligation d'information posée par l'article L.126-25 du même code ne s'applique pas, ce qui ne prive pas l'acheteur des autres recours mais change le terrain sur lequel la discussion se pose.

Une information intégrée au dossier de diagnostic technique

Quand la zone est délimitée, l'article L.126-25 renvoie aux conditions et modalités de l'article L.271-4 : l'information sur le risque de mérule suit le même régime que les autres diagnostics annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique. L'article L.271-4 précise par ailleurs que l'absence, au moment de la signature, d'un document en cours de validité empêche le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Concrètement, un vendeur qui n'a pas produit cette information dans une zone concernée ne peut pas s'abriter derrière une clause d'exclusion de garantie pour ce désordre précis.

Deux fondements pour agir, à des conditions différentes

L'acheteur qui découvre la mérule après la vente dispose en principe de deux voies. La garantie des vices cachés suppose de démontrer que le désordre existait avant la vente, qu'il n'était pas apparent lors de la visite ou des diagnostics remis, et qu'il rend le bien impropre à l'usage attendu ou en diminue fortement la valeur. La réticence dolosive suppose en plus d'établir que le vendeur connaissait la présence de mérule et l'a volontairement dissimulée ; elle est plus lourde à prouver mais permet d'écarter certaines clauses limitatives de garantie que le vendeur aurait insérées à l'acte. Ces deux fondements relèvent du droit commun de la vente et ne sont pas conditionnés par la présence d'une zone délimitée : l'absence d'arrêté préfectoral n'empêche pas d'agir si la dissimulation ou le vice caché est établi par ailleurs.

Une obligation distincte : la déclaration en mairie

Indépendamment de la vente, l'article L.126-5 du code de la construction et de l'habitation impose à l'occupant de l'immeuble contaminé de déclarer en mairie la présence de mérule dès qu'il en a connaissance. À défaut d'occupant, la déclaration incombe au propriétaire ; pour les parties communes, elle incombe au syndicat des copropriétaires. Cette déclaration ne se substitue pas à l'action contre le vendeur : elle documente officiellement le désordre et peut appuyer un dossier de preuve, mais l'obligation existe pour son propre compte, sans lien avec l'existence ou non d'une zone délimitée.

Quand les faits sont ambigus

La difficulté pratique tient à la datation du désordre. Si l'expertise ne permet pas d'établir avec certitude que la mérule était présente avant la vente, ou si son développement peut s'expliquer par une humidité apparue après l'acquisition, la garantie des vices cachés devient incertaine et la réticence dolosive, qui suppose une connaissance préalable du vendeur, l'est encore davantage. De la même façon, l'absence de zone délimitée par arrêté préfectoral ne ferme aucune porte mais retire l'appui d'une obligation d'information chiffrée : l'acheteur doit alors construire sa preuve sur l'ancienneté du champignon, les conditions d'humidité constatées, et les échanges antérieurs à la vente, plutôt que sur un manquement formel à une annexe obligatoire.

Les recours ouverts

Une action en garantie des vices cachés ou pour dol peut être engagée contre le vendeur ; le diagnostiqueur peut être mis en cause si un rapport erroné existe.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Acte de vente et ses annexes
• Rapport d'expertise décrivant l'étendue et l'ancienneté
• Déclaration en mairie et récépissé
• Devis de traitement et d'assainissement

Les erreurs qui coûtent cher

• Faire réaliser les travaux avant tout constat contradictoire
• Négliger l'assainissement des causes d'humidité
• Laisser passer le temps sans mise en demeure écrite

Ce que les textes ne tranchent pas

• Les articles du code civil relatifs à la garantie des vices cachés, à ses délais et au dol n'ont pas été vérifiés à leur source dans cette collecte et ne sont donc pas cités ; seule la règle d'exonération figurant à l'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation est citée.