Mon locataire signale de la mérule : dois-je financer les travaux ?

Le propriétaire bailleur doit financer l'intégralité du diagnostic, de l'assèchement, de la purge des bois et de la reprise de la cause du désordre, sans pouvoir renvoyer ces postes vers le locataire au motif que le champignon a été découvert pendant le bail.

Il doit engager les travaux sans attendre un texte qui fixerait un délai, car c'est la vitesse de propagation de la mérule qui commande le calendrier, pas une échéance légale.

S'il ignore l'existence d'un arrêté préfectoral applicable à sa commune, il doit le vérifier avant de considérer la déclaration en mairie comme facultative.

Une obligation de délivrance et d'entretien qui pèse sur le bailleur

L'article 1720 du code civil impose au bailleur de délivrer un logement en bon état de réparations de toute espèce et de réaliser, pendant toute la durée du bail, les réparations qui ne relèvent pas de l'entretien courant du locataire. La mérule ne se développe pas par hasard, elle suit une infiltration, une remontée capillaire ou une ventilation défaillante, c'est à dire un désordre du bâti. Ce type de cause échappe par nature aux réparations locatives, qui couvrent l'entretien courant et non la structure du bien. Le traitement du champignon ne se limite pas à un produit fongicide posé sur les bois atteints, il faut assécher la source d'humidité, purger les bois contaminés et reprendre la cause du désordre. Tant que cette dernière étape n'est pas faite, la mérule reprend son développement, ce qui rattache mécaniquement l'ensemble de l'opération aux réparations autres que locatives visées par l'article 1720.

Le lien avec l'obligation de décence

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 double cette obligation civile d'une obligation de décence, le logement remis au locataire doit être exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites et ne pas exposer l'occupant à un risque manifeste pour sa santé. Une mérule installée dans les bois d'un logement loué caractérise ce type de risque. Les deux textes se renforcent, l'article 1720 fonde l'obligation de réparer, l'article 6 fonde l'obligation de fournir un logement sain pendant toute la durée du bail. Le bailleur ne peut donc pas opposer au locataire l'idée que la mérule serait apparue après la remise des clés, l'obligation de décence court sur toute la location, pas seulement à l'entrée dans les lieux.

La déclaration en mairie, une obligation distincte de la question du financement

L'article L.126-5 du code de la construction et de l'habitation impose une déclaration en mairie dès la connaissance de la présence de mérule. Cette déclaration incombe à l'occupant, ou au propriétaire à défaut d'occupant. Elle ne règle pas la question de qui paie les travaux, c'est une obligation administrative de signalement, distincte de la répartition de la charge financière posée par l'article 1720. Dans les communes couvertes par un arrêté préfectoral pris sur le fondement du deuxième alinéa de l'article L.131-3 du même code, qui délimite les zones de présence d'un risque de mérule, cette déclaration prend un relief particulier et son omission constitue une négligence qu'il vaut mieux éviter d'ajouter au dossier.

Le recours du locataire si le bailleur reste inactif

Si le bailleur ne réagit pas, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de demander la mise en conformité du logement au regard de l'article 6. À défaut d'accord entre les parties ou de réponse du bailleur dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie, puis le juge. Ce dernier détermine la nature des travaux et leur délai d'exécution, et peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu'à leur réalisation. Ce mécanisme replace la charge du financement là où l'article 1720 l'avait déjà placée, chez le bailleur.

Ce qui reste incertain quand les faits sont ambigus

Aucun texte ne prévoit de délai légal chiffré pour agir face à la mérule, l'urgence tient ici à la biologie du champignon, qui continue de progresser tant que l'humidité persiste, et non à un calendrier fixé par la loi. La répartition de la charge peut aussi se déplacer, en tout ou partie, si le locataire a lui même créé les conditions du désordre, par exemple en obstruant une ventilation ou en ne signalant pas une fuite dont il avait connaissance. Cette hypothèse ne relève d'aucun texte précis, elle dépend de l'appréciation du juge au cas par cas, en fonction de la preuve d'une négligence caractérisée de l'occupant. En l'absence d'une telle preuve, la charge reste entière pour le bailleur.

Les recours ouverts

Le locataire peut demander la mise en conformité, puis saisir la commission départementale de conciliation et le juge, qui peut suspendre le loyer jusqu'aux travaux.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Diagnostic d'un laboratoire ou d'une entreprise spécialisée
• Relevés d'humidité avant et après travaux
• Devis détaillé du traitement et de la reprise de la cause
• Copie de la déclaration en mairie

Les erreurs qui coûtent cher

• Appliquer un produit fongicide sans traiter l'humidité
• Refermer une cloison sans avoir purgé les bois
• Négliger la déclaration en mairie dans les zones à risque délimitées par arrêté préfectoral

Ce que les textes ne tranchent pas

• La répartition de la charge en cas de ventilation obstruée par l'occupant relève de l'appréciation judiciaire, aucun texte ne la règle.