Des termites sont signalés dans mon bien loué : quelles obligations pèsent sur moi ?

Concrètement, si votre locataire vous signale des termites, il doit lui-même en informer la mairie tant qu'il occupe le logement : ce n'est pas à vous de faire cette déclaration à sa place, sauf si le logement se retrouve vacant.

En revanche, dès que la présence de termites est confirmée, la recherche approfondie et les travaux d'éradication vous reviennent intégralement, que le logement soit occupé ou non, et indépendamment de toute injonction du maire.

Si votre commune a délimité un secteur au titre de la lutte contre les termites et qu'un arrêté vous est notifié, vous disposez de six mois pour agir avant que la commune ne puisse engager une procédure d'exécution d'office à vos frais.

Deux obligations distinctes, portées par des personnes différentes

La présence de termites dans un logement loué déclenche deux obligations qui ne pèsent pas sur la même personne. L'article L.126-4 du code de la construction et de l'habitation confie la déclaration en mairie à l'occupant de l'immeuble contaminé, dès qu'il a connaissance de la présence de termites. Ce n'est qu'à défaut d'occupant que cette déclaration vous incombe en tant que propriétaire. Dans un logement loué vide, l'occupant est en principe votre locataire, sauf si le logement était vacant au moment de la découverte.

La recherche des termites et les travaux préventifs ou d'éradication suivent une logique différente : ces obligations reposent sur vous, propriétaire, et non sur le locataire, quelle que soit la personne qui a effectué la déclaration initiale. Le fait que le locataire ait signalé les termites ne vous dispense donc d'aucune des obligations qui suivent.

L'injonction du maire et le délai de six mois

Dans les secteurs délimités par le conseil municipal, l'article L.126-6 du code de la construction et de l'habitation permet au maire de vous enjoindre de procéder, dans les six mois, à la recherche de termites ainsi qu'aux travaux préventifs ou d'éradication nécessaires. Cette injonction prend la forme d'un arrêté municipal, notifié au propriétaire conformément à l'article R.126-3 du code de la construction et de l'habitation. Le délai de six mois court à compter de cette notification, et non à compter de la simple découverte des termites ni de la déclaration en mairie.

Si vous laissez passer ce délai, le maire ne peut pas faire exécuter les travaux immédiatement : il doit d'abord vous adresser une mise en demeure. Ce n'est qu'en cas de mise en demeure restée infructueuse que le maire peut, sur autorisation du président du tribunal, faire procéder d'office à la recherche de termites et aux travaux. Les frais sont alors avancés par la commune, mais ils restent à votre charge en tant que propriétaire.

Ce que le bail ajoute à ces obligations

Les obligations issues du code de la construction et de l'habitation s'ajoutent à celles que vous tenez du contrat de bail. L'article 1720 du code civil vous oblige à délivrer le logement en bon état de réparations et à effectuer, pendant toute la durée du bail, les réparations qui deviennent nécessaires, autres que locatives. Un traitement contre les termites n'est pas une réparation locative : il relève de vous, propriétaire, indépendamment même d'une injonction du maire, dès lors que l'infestation touche la structure ou l'usage normal du logement.

Quand les faits restent incertains

Deux éléments conditionnent concrètement l'étendue de vos obligations et méritent d'être vérifiés avant d'agir. D'une part, l'existence d'un secteur délimité par le conseil municipal : sans cette délimitation locale, l'injonction prévue par l'article L.126-6 ne s'applique pas, même si la présence de termites dans le logement est avérée. Cette délimitation dépend d'une décision propre à chaque commune et ne peut pas être présumée à partir du seul signalement de termites. D'autre part, si l'immeuble se situe dans une zone contaminée définie par arrêté préfectoral au sens du premier alinéa de l'article L.131-3 du code de la construction et de l'habitation, toute démolition totale ou partielle impose l'incinération sur place ou le traitement des bois et matériaux contaminés avant tout transport, une contrainte distincte qui s'ajoute aux travaux d'éradication proprement dits.

Les recours ouverts

Passé le délai et après mise en demeure infructueuse, le maire peut, sur autorisation du président du tribunal, faire exécuter les travaux d'office aux frais du propriétaire.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Copie de l'arrêté d'injonction notifié
• État parasitaire réalisé par un opérateur certifié
• Devis et factures des travaux d'éradication
• Copie de la déclaration en mairie

Les erreurs qui coûtent cher

• Contester l'injonction sans engager parallèlement l'état parasitaire
• Traiter une partie du bâtiment seulement, sans traiter les bois porteurs
• Oublier que la démolition en zone contaminée impose l'incinération sur place ou le traitement avant transport

Ce que les textes ne tranchent pas

• Les secteurs de mise en œuvre de l'injonction sont délimités par le conseil municipal, information locale non vérifiable ici.