Mon locataire a des cafards : dois-je payer ou est-ce un défaut d'entretien de sa part ?

Concrètement, vous ne pouvez pas répondre à un signalement de cafards par un simple renvoi vers le locataire : tant que l'origine n'est pas identifiée, le risque de non-décence reste sur vous.

Si le diagnostic confirme une cause commune à l'immeuble, la facture du traitement ne doit pas peser sur le seul locataire concerné : elle relève de la copropriété, via le syndic.

Ce n'est que lorsque l'accumulation de déchets par l'occupant est établie que vous pouvez légitimement lui opposer son obligation d'entretien courant et lui laisser la charge du traitement.

Le critère de décence impose l'absence d'infestation

L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à remettre et maintenir un logement exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Une présence durable de blattes dans un logement loué vide relève directement de cette obligation : ce n'est pas un simple désagrément, c'est un manquement à la décence qui engage le bailleur, indépendamment de la question de savoir qui a causé l'infestation au départ.

Le locataire répond de l'entretien courant, pas de l'apparition des nuisibles

L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l'entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que la responsabilité des dégradations qui surviennent pendant le bail sauf preuve contraire. Le règlement sanitaire départemental, à son article 121, va plus loin sur ce terrain précis : il interdit aux occupants d'entreposer ou d'accumuler des détritus, déjections ou objets susceptibles d'attirer et de provoquer la pullulation des insectes, et leur interdit de s'opposer aux mesures de désinsectisation. Ces deux textes ne se contredisent pas, ils se répartissent le terrain : le bailleur doit un logement sain à l'origine et dans la durée, le locataire ne doit pas créer les conditions de la pullulation par son propre comportement.

L'articulation entre les deux obligations dépend de l'origine de l'infestation

La charge du traitement se détermine en remontant à la cause. Si les blattes viennent d'une colonne technique, d'une gaine commune ou d'un défaut structurel de l'immeuble, la décence du logement n'est pas assurée et le bailleur doit agir, quitte à se retourner ensuite vers le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui rend le syndicat responsable des dommages liés au défaut d'entretien des parties communes. Si au contraire l'infestation résulte d'une accumulation caractérisée de déchets ou d'un défaut d'hygiène imputable à l'occupant, c'est le manquement à l'article 7 et au règlement sanitaire départemental qui s'applique, et le coût du traitement peut alors revenir au locataire.

En immeuble collectif, l'origine commune est la situation la plus fréquente

Dans un immeuble collectif, les blattes circulent par les gaines, les vide-ordures et les parties communes bien plus souvent qu'elles ne naissent dans un seul logement. Un traitement isolé, facturé au seul locataire d'un appartement infesté, ignore cette réalité et risque de ne rien régler puisque la source reste active ailleurs dans l'immeuble. C'est pourquoi la réponse correcte passe presque toujours par une coordination avec le syndic avant toute décision sur la charge financière.

Quand les faits restent ambigus, la prudence s'impose avant de facturer

Aucun texte ne fixe de règle de preuve sur l'origine d'une infestation apparue en cours de bail : c'est une appréciation judiciaire, au cas par cas, qui s'appuie sur les constats de terrain plutôt que sur une présomption automatique. Facturer une désinsectisation au locataire sans avoir établi cette origine, ou ignorer des signalements répétés, expose le bailleur au risque inverse : nourrir un dossier de non-décence que le locataire pourra faire valoir devant la commission départementale de conciliation ou le juge, sur le fondement de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les recours ouverts

Si le locataire refuse le traitement ou l'accès, une mise en demeure écrite prépare une action en exécution ; en cas d'infestation collective, le syndicat doit être mis en cause.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Constat écrit d'un professionnel décrivant l'origine
• Photos de l'état du logement lors de la visite
• Correspondance avec le syndic sur l'infestation de l'immeuble
• Factures et rapports d'intervention

Les erreurs qui coûtent cher

• Facturer une désinsectisation au locataire sans avoir établi l'origine
• Traiter un logement isolé dans un immeuble infesté
• Ignorer les signalements répétés, qui alimentent le dossier du locataire

Ce que les textes ne tranchent pas

• Le règlement sanitaire départemental est un texte départemental : la numérotation des articles 119 à 123 est celle de l'arrêté type, elle doit être recoupée avec l'arrêté du département concerné.
• Le rattachement de la désinsectisation ou de la dératisation aux charges récupérables du décret n° 87-713 du 26 août 1987 n'a pas pu être vérifié ligne à ligne dans l'annexe du décret.
• Aucun texte ne fixe de règle de preuve sur l'origine d'une infestation apparue en cours de bail ; l'appréciation est judiciaire.