Des cafards envahissent ma cuisine : le propriétaire doit-il payer la désinsectisation ?

Si les blattes viennent des parties communes, du réseau d'évacuation ou d'un logement voisin, vous pouvez exiger du bailleur qu'il finance et organise la désinsectisation, sans attendre son accord pour commencer à documenter le problème.

Un traitement que vous financeriez seul dans cette situation ne réglera rien : tant que la source collective n'est pas traitée, la colonie revient. Mieux vaut consacrer cette énergie à réunir des preuves et à signaler par écrit.

Si l'origine est interne à votre logement, accumulation de déchets ou d'emballages, le bailleur peut au contraire vous opposer votre propre manquement à l'entretien courant et refuser de payer.

Une obligation de décence qui inclut l'absence de nuisibles

L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Une colonie de blattes qui prolifère dans la cuisine relève directement de ce texte : le logement loué n'est plus conforme tant que l'infestation persiste. Cette obligation ne dépend pas de la bonne volonté du bailleur, elle pèse sur lui dès la remise des clés et pendant toute la durée du bail.

Ce que le locataire doit de son côté

L'article 7 de la même loi oblige le locataire à user paisiblement des locaux, à prendre en charge l'entretien courant et les menues réparations, et à répondre des dégradations survenues pendant le bail, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d'un tiers. L'article 121 du règlement sanitaire départemental précise ce que recouvre cet entretien pour les nuisibles : les occupants ne doivent pas entreposer ni accumuler de détritus, déjections ou substances susceptibles d'attirer et de faire proliférer les insectes. Ce même texte interdit à l'occupant de s'opposer aux mesures générales de désinsectisation.

Comment ces deux obligations s'articulent

La question n'est pas de savoir si les blattes constituent un problème couvert par la loi : elles le sont, des deux côtés du bail. Elle est de savoir laquelle des deux obligations a été rompue en premier. Quand la colonie provient d'une gaine technique, d'une canalisation commune ou d'un logement voisin, l'origine est structurelle ou collective : c'est l'obligation de décence du bailleur qui est en cause, et la désinsectisation lui incombe, éventuellement en coordination avec le syndic si l'immeuble est en copropriété. Quand la prolifération résulte d'une accumulation de déchets, de vaisselle sale ou d'un défaut d'entretien caractérisé dans le logement lui-même, c'est l'obligation d'entretien courant du locataire qui n'a pas été respectée, et la charge peut alors lui revenir.

Quand les faits sont ambigus

Aucun des textes cités ne fixe de règle de répartition automatique pour une infestation apparue en cours de bail : ni la loi de 1989, ni le règlement sanitaire départemental ne tranchent la question dans l'abstrait. La répartition dépend entièrement de l'origine constatée, et c'est le juge qui l'apprécie au cas par cas lorsque les parties ne s'accordent pas. C'est pourquoi établir cette origine, gaines, canalisations, immeuble voisin d'un côté, comportement du locataire de l'autre, est la seule chose qui détermine réellement qui paie. Le règlement sanitaire départemental est lui-même un texte décliné par département : la numérotation de l'arrêté type doit être recoupée avec l'arrêté effectivement applicable dans le département concerné.

Le recours si le bailleur reste silencieux

Si le logement ne répond pas aux critères de décence, l'article 20-1 de la loi de 1989 permet au locataire de demander au propriétaire la mise en conformité. À défaut d'accord ou de réponse du bailleur dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie, puis le juge, qui peut fixer les travaux et leur délai d'exécution, et réduire ou suspendre le loyer. L'article L.1311-2 du code de la santé publique permet en complément aux arrêtés préfectoraux ou municipaux de fixer des règles d'hygiène propres au département ou à la commune, ce qui peut renforcer l'argumentation en cas d'infestation persistante.

Les recours ouverts

Si rien ne bouge, saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge ; en cas d'insalubrité, signaler au service communal d'hygiène et de santé ou à l'agence régionale de santé.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Photos des zones de passage et des œufs
• Constat du prestataire indiquant les points d'entrée
• Témoignages écrits de voisins également touchés
• Copie du signalement adressé au bailleur et au syndic

Les erreurs qui coûtent cher

• Traiter seul son logement quand la colonne est infestée, l'effet est nul et les blattes reviennent
• Boucher les grilles de ventilation, ce qui crée un risque supplémentaire
• Renoncer au signalement écrit au syndic quand la source est en partie commune

Ce que les textes ne tranchent pas

• Aucun texte ne tranche la répartition de la charge d'une infestation apparue en cours de bail : la solution dépend de l'origine de l'infestation, appréciée par le juge au cas par cas.
• Le règlement sanitaire départemental est un texte départemental : la numérotation des articles 119 à 123 est celle de l'arrêté type, elle doit être recoupée avec l'arrêté du département concerné.