Rats et souris et locataire : parties communes d'immeuble

Si vous êtes locataire, vous n'avez pas à demander au syndic une faveur : vous demandez l'exécution d'une obligation légale de vérification et d'enlèvement des dépôts qui repose sur le règlement sanitaire départemental, et vous pouvez appuyer votre demande sur la responsabilité du syndicat pour défaut d'entretien des parties communes.

Le coût de la dératisation des caves et locaux poubelles n'a pas à sortir de votre poche : c'est une charge collective de copropriété, gérée par le syndic, distincte de toute intervention que le bailleur devrait financer à l'intérieur de votre propre logement.

Concrètement, vous pouvez demander au syndic de justifier l'existence et le suivi d'un contrat de dératisation pour l'immeuble, et faire remonter le sujet jusqu'à l'assemblée générale si le traitement en place ne suffit pas.

Une obligation qui vise nommément les caves, cours et locaux poubelles

Le règlement sanitaire départemental désigne explicitement les caves, cours, locaux à ordures et vide-ordures parmi les lieux à surveiller contre les rongeurs. Le texte impose au propriétaire de l'immeuble de prendre toutes mesures pour éviter l'introduction des rats, de vérifier périodiquement si ces espaces sont infestés et de faire enlever tous les dépôts de détritus susceptibles de les attirer. Cette formulation couvre exactement la situation d'un locataire qui constate des rats dans les caves ou le local poubelles de son immeuble : ce sont des parties communes nommément visées par le texte, pas une zone grise.

Qui porte l'obligation en immeuble collectif

Le règlement sanitaire départemental s'adresse au propriétaire de l'immeuble. En copropriété, la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, et qu'il répond du défaut d'entretien de ces parties communes. C'est donc le syndicat, et non un copropriétaire ou un bailleur pris individuellement, qui porte l'obligation de dératisation des caves et locaux poubelles. Le syndic, chargé d'administrer l'immeuble et de pourvoir à sa conservation et à son entretien, est l'organe qui exécute concrètement cette obligation : il fait établir le contrat de dératisation, en suit l'exécution et, en cas d'urgence, peut faire réaliser de sa propre initiative les travaux nécessaires. Le coût du contrat de dératisation des communs est une dépense d'entretien de l'immeuble, donc une charge collective répartie entre les copropriétaires, distincte de tout traitement qui serait nécessaire à l'intérieur d'un logement loué.

Ce que le texte n'impose pas

Le règlement sanitaire départemental n'impose pas de délai chiffré : il fixe une obligation de vérification périodique et d'enlèvement des dépôts, sans préciser de fréquence minimale. C'est le contrat de dératisation conclu par le syndic qui fixe concrètement la périodicité des passages. Un locataire ne peut donc pas exiger une intervention sous un nombre de jours précis fixé par la loi, mais il peut exiger que l'obligation de surveillance et d'enlèvement des détritus soit effectivement remplie, et que le syndic justifie de la fréquence de traitement retenue.

L'articulation avec les pouvoirs de police sanitaire

Le règlement sanitaire départemental n'est pas isolé : le code de la santé publique permet au préfet et au maire de compléter les règles d'hygiène par des arrêtés locaux, et le code général des collectivités territoriales confie au maire un pouvoir de police générale de salubrité publique, incluant la prévention des fléaux de ce type. Ces textes ne remplacent pas l'obligation du syndicat, ils donnent à l'autorité municipale un fondement pour intervenir si le syndicat reste inactif, en particulier via le service communal d'hygiène et de santé.

Quand les faits sont ambigus

La difficulté pratique tient à la localisation exacte de l'infestation. Le règlement sanitaire départemental vise les caves, cours, locaux à ordures et vide-ordures, c'est-à-dire les parties communes ; il ne concerne pas directement l'intérieur d'un logement loué, qui relève du rapport entre le locataire et son bailleur. Quand des rats sont observés à la fois dans les communs et dans un logement, les deux obligations coexistent mais ne se confondent pas : le syndicat traite les communs, le bailleur traite le logement. Un locataire qui signale uniquement une présence en cave ou au local poubelles se place sans ambiguïté dans le champ de l'obligation du syndicat.

Les recours ouverts

En l'absence de réaction, alerter le service communal d'hygiène et de santé ; le maire peut faire appliquer le règlement sanitaire départemental sur le fondement de ses pouvoirs de police.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Photos datées des caves, du local poubelles et des traces
• Copie du contrat de dératisation de l'immeuble, si le syndic le communique
• Courrier de signalement au syndic et au bailleur
• Attestations d'autres occupants

Les erreurs qui coûtent cher

• Déposer des appâts personnels dans les communs, ce qui perturbe le plan de dératisation
• Laisser des sacs hors des conteneurs
• Confondre l'intervention dans le logement, à traiter avec le bailleur, et celle des communs, à traiter avec le syndic

Ce que les textes ne tranchent pas

• Le règlement sanitaire départemental est un texte départemental : la numérotation des articles 119 à 123 est celle de l'arrêté type, elle doit être recoupée avec l'arrêté du département concerné.