Des rats sont installés dans les caves de la copropriété : que doit faire le syndic ?

Si vous êtes copropriétaire et que vous signalez des rats dans les caves, vous n'avez pas à attendre la prochaine assemblée générale pour que le syndic agisse, l'urgence sanitaire l'autorise à faire intervenir un prestataire de dératisation sans vote préalable.

Le coût de cette intervention n'est pas à votre charge individuelle, c'est une charge du syndicat, répartie entre tous les copropriétaires selon les tantièmes ou la grille de charges applicable.

Si le syndic reste inactif malgré un signalement documenté, vous disposez d'un fondement précis, le règlement sanitaire départemental, pour exiger une action et, à défaut, pour saisir la mairie ou mettre en demeure le syndic.

Une obligation de vérification et d'entretien, pas de simple réaction

Le règlement sanitaire départemental vise nommément les caves, cours, égouts, entrepôts, vide-ordures et locaux communs. Il impose au propriétaire ou au gestionnaire de l'immeuble de vérifier périodiquement si ces espaces sont infestés par des rongeurs, de faire enlever les dépôts de détritus qui les attirent et de maintenir en bon état les dispositifs de protection contre leur introduction. Ce n'est pas une obligation qui se déclenche seulement quand des rats sont signalés, elle impose une surveillance régulière, avant même l'apparition d'un problème visible.

Dans une copropriété, les caves et le local poubelles relèvent des parties communes. C'est donc le syndicat des copropriétaires, en tant que responsable de la conservation de l'immeuble et de l'entretien des parties communes, qui porte cette obligation. Le syndic n'est pas le débiteur de l'obligation à titre personnel, il est le mandataire chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation et à son entretien, ce qui inclut de faire exécuter les mesures de lutte contre les rongeurs imposées par le règlement sanitaire départemental.

Comment cette obligation s'articule avec le rôle du syndic

Le syndic tire de ses missions générales d'administration le pouvoir, et le devoir, de faire réaliser un diagnostic, une obturation des accès ou un contrat de dératisation dès qu'une infestation est constatée ou suspectée. Ces travaux relèvent normalement d'une décision de l'assemblée générale des copropriétaires, puisqu'ils engagent une dépense collective. Mais lorsque l'urgence l'exige, le syndic peut et doit faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, sans attendre la tenue d'une assemblée. Une infestation de rats dans des caves proches de logements ou de réserves alimentaires collectives entre typiquement dans ce cas de figure, le risque sanitaire et le risque de propagation rendent l'action immédiate justifiable.

Cette articulation entre l'obligation sanitaire et les pouvoirs du syndic explique pourquoi l'inaction n'est pas défendable en invoquant l'absence de vote préalable. Le règlement sanitaire départemental fixe le contenu de l'obligation, la loi de 1965 désigne le débiteur, le syndicat, et l'exécutant, le syndic, et l'urgence justifie que le second agisse sans attendre le premier. Concrètement, le syndic mandate alors une entreprise qui conduit la dératisation de l'immeuble entier, des caves aux logements, avec un suivi écrit des interventions.

Le relais de la police administrative

Le maire dispose, au titre de ses pouvoirs de police générale, d'une compétence pour faire cesser les fléaux et atteintes à la salubrité publique, et peut prendre des arrêtés complétant les règles d'hygiène applicables dans la commune. Ce pouvoir municipal n'efface pas l'obligation du syndicat, il constitue un levier supplémentaire lorsque le syndic reste inactif, la mairie pouvant intervenir pour faire appliquer le règlement sanitaire départemental face à une copropriété défaillante.

Ce qui reste incertain

Le règlement sanitaire départemental n'est pas un texte unique, chaque département dispose de son propre arrêté, bâti sur un modèle type mais avec une numérotation d'articles qui peut varier localement. L'obligation de fond, vérifier, enlever les dépôts, entretenir les protections, est constante d'un département à l'autre, mais la référence exacte de l'article doit être vérifiée dans l'arrêté préfectoral applicable à l'immeuble concerné. Par ailleurs, aucun texte ne fixe de délai chiffré pour cette vérification périodique, son caractère raisonnable s'apprécie au regard de la gravité de l'infestation constatée, ce qui laisse une marge d'appréciation en l'absence de rats déjà visibles.

Les recours ouverts

En cas d'inaction, un copropriétaire peut mettre en demeure le syndic ; le maire peut faire appliquer le règlement sanitaire départemental.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Contrat de dératisation et rapports de passage
• Photos des caves, gaines et locaux poubelles
• Travaux d'obturation réalisés et factures
• Courriers d'information aux occupants

Les erreurs qui coûtent cher

• Appâter sans reboucher les entrées
• Laisser des sacs hors conteneurs dans le local poubelles
• Confier la dératisation au gardien sans matériel ni agrément

Ce que les textes ne tranchent pas

• Le règlement sanitaire départemental est un texte départemental : la numérotation de l'arrêté type doit être recoupée avec l'arrêté du département concerné.