Un bailleur reçoit une facture de désinsectisation ou de dératisation pour son immeuble et se demande s'il peut en reporter le coût sur le décompte de charges de ses locataires. Un locataire, de son côté, découvre sur sa régularisation annuelle une ligne « traitement nuisibles » et cherche à savoir si elle est justifiée. La réponse ne dépend ni de la rédaction du bail ni de l'usage local : elle dépend d'une liste fixée par décret.
Le principe de la liste limitative
Les charges qu'un bailleur peut récupérer sur son locataire ne sont pas laissées à la libre appréciation des parties. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe limitativement la liste des charges récupérables sur le locataire. Une clause du bail qui prétendrait élargir cette liste, par exemple en stipulant que « tout traitement antiparasitaire est à la charge du locataire », ne produit pas d'effet si le poste concerné ne figure pas dans le décret.
Ce principe de liste limitative signifie qu'il faut vérifier chaque poste de dépense un par un, et non raisonner par catégorie générale. Une prestation de traitement contre les nuisibles n'est récupérable que si elle correspond exactement à un poste inscrit au décret, sous la forme et dans les conditions que ce texte prévoit.
La qualification donnée à la facture par le prestataire ne suffit pas non plus. Le bailleur doit distinguer, au sein d'une même intervention, ce qui relève d'un entretien récurrent programmé et ce qui relève d'une opération curative ponctuelle destinée à faire cesser une infestation déjà installée.
Ce qui est récupérable
Les prestations récurrentes d'entretien des parties communes suivent le régime des charges, sous réserve de leur inscription au décret. Il s'agit typiquement d'un contrat de passage périodique, prévu à l'avance, qui vise à prévenir l'apparition de nuisibles plutôt qu'à traiter une infestation constatée.
- Contrat d'entretien périodique des parties communes, avec passages programmés et comptes rendus réguliers
- Prestations rattachées à un poste explicitement listé par le décret n° 87-713 du 26 août 1987
- Part de ces prestations relevant de l'entretien courant, telle que définie par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 pour les réparations locatives
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 précise que sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant et de menues réparations résultant de l'usage normal des locaux et équipements à usage privé. Cette logique d'entretien courant, transposée aux charges communes, est ce qui permet de rattacher certaines prestations récurrentes au décompte de charges. L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 va dans le même sens pour le logement privatif : le locataire prend à sa charge l'entretien courant du logement et les menues réparations.
Il faut toutefois rappeler une limite. Les données mobilisées ici ne permettent pas de citer la ligne exacte de l'annexe du décret n° 87-713 qui viserait nommément la désinsectisation ou la dératisation. La règle générale de la liste limitative s'applique donc, mais sans qu'une ligne précise du décret puisse être citée pour ce poste. En cas de doute sur l'inscription effective d'une prestation à cette annexe, la prudence impose de ne pas la récupérer.
Ce qui ne l'est pas
Une prestation ponctuelle de traitement du logement, engagée au titre de l'obligation de délivrance du bailleur, n'est en principe pas récupérable. Cette obligation résulte de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Ce critère de décence a été inséré par l'article 142 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN.
Une intervention curative déclenchée par la découverte d'une infestation, qu'il s'agisse de blattes, de rongeurs ou de tout autre nuisible, relève de cette obligation de délivrance et de maintien en état décent. Elle ne peut donc pas être présentée comme une charge d'entretien courant refacturable, même si elle est mentionnée dans le décompte de charges de l'immeuble.
- Traitement curatif ponctuel consécutif à un défaut du bâti ou à une infestation constatée
- Intervention rendue nécessaire par un manquement à l'obligation de décence du bailleur
- Refacturation fondée sur une clause de bail type qui prétend imposer tout traitement au locataire, sans vérification de son inscription au décret
La distinction entre entretien récurrent et curatif ponctuel n'est pas une nuance de vocabulaire. Elle détermine à elle seule si le poste peut figurer dans le décompte de charges ou s'il doit rester exclusivement à la charge du bailleur.
Le parc social et ses spécificités
Le bailleur social est soumis aux mêmes principes : seules les charges figurant sur la liste réglementaire sont récupérables sur le locataire. La distinction entre prestation périodique d'entretien et opération curative liée à un désordre du bâtiment ou à un manquement à la décence s'applique de la même façon.
L'obligation de décence, y compris le critère d'absence d'infestation posé par l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et précisé par l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, ne varie pas selon la nature du bailleur. En cas de doute sur le rattachement d'un poste à la liste des charges récupérables, la charge reste au bailleur.
Une réserve doit être signalée sur ce point : l'article 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 module l'application de certaines dispositions de cette loi aux logements du parc social, mais cette modulation n'a pas pu être vérifiée article par article dans les données mobilisées ici. Il ne faut donc pas présumer d'une règle spécifique au parc social sans l'avoir vérifiée sur le texte applicable au cas concerné.
Contester une régularisation de charges
Un locataire qui constate, sur sa régularisation annuelle, une ligne correspondant à un traitement contre les nuisibles, peut demander la communication des justificatifs. Le bailleur doit tenir ces pièces à disposition du locataire pendant la période de régularisation.
- Factures détaillées distinguant traitement ponctuel et contrat d'entretien
- Décompte de charges par poste
- Contrat de prestation de l'immeuble
- Procès-verbal d'assemblée générale si l'immeuble est en copropriété
Si l'examen des pièces montre qu'une intervention curative a été imputée aux charges alors qu'elle relevait de l'obligation de délivrance du bailleur, le locataire peut contester la régularisation et demander le remboursement des charges indûment récupérées, le cas échéant devant le juge. Ce recours ne dépend d'aucun délai chiffré propre à cette contestation dans les données mobilisées ici ; c'est le juge qui apprécie, au cas par cas, si le poste contesté correspond bien à une charge inscrite au décret et à une prestation réellement récurrente.
Pour le bailleur, la meilleure prévention consiste à séparer, dès la facturation par le prestataire, ce qui relève du contrat d'entretien périodique de ce qui relève d'une intervention curative isolée, et à ne reporter en charges que ce qui est justifiable pièce en main.