Pourquoi aucun texte ne donne de règle unique
Un locataire installé depuis deux ans découvre une infestation de punaises de lit ou de blattes dans son logement. Il cherche un texte qui dirait, sans ambiguïté, qui doit payer le traitement. Ce texte n'existe pas. Aucune disposition ne fixe de règle de répartition pour une infestation apparue en cours de bail : la solution dépend de l'origine de l'infestation, une question de fait que le juge apprécie au cas par cas.
Ce silence n'est pas un vide juridique complet. La loi encadre les deux bouts de la relation, la remise d'un logement décent au départ et l'entretien pendant toute la durée du bail, sans jamais dire comment trancher lorsque le foyer apparaît entre les deux, loin de l'état des lieux d'entrée.
Il faut donc distinguer deux plans. Ce que le texte impose : des obligations de résultat pesant sur chacune des parties, définies par l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et par l'article 1719 du code civil. Ce que le juge apprécie : l'origine réelle de l'infestation, à partir des faits et des preuves apportées par chacun.
Les deux obligations qui se font face
Le bailleur est tenu par une obligation de délivrance et d'entretien. L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose de remettre un logement décent, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, une exigence précisée par l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et introduite dans la loi par l'article 142 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. Cette obligation ne s'arrête pas à la remise des clés : l'article 1719 du code civil oblige le bailleur à entretenir le logement en état de servir à l'usage loué pendant toute la durée du bail, et l'article 1720 du code civil ajoute qu'il doit faire, pendant le bail, toutes les réparations nécessaires autres que locatives.
Le locataire porte de son côté une obligation d'usage paisible et d'entretien courant. L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le rend responsable des dégradations et pertes survenues pendant le bail, sauf s'il prouve un cas de force majeure, une faute du bailleur ou le fait d'un tiers, et lui impose l'entretien courant du logement ainsi que les menues réparations.
Ces deux obligations se superposent sans se hiérarchiser. Une infestation apparue deux ans après l'entrée dans les lieux peut aussi bien révéler un manquement du bailleur à son entretien qu'un manquement du locataire à son usage paisible. Le texte ne dit pas laquelle des deux obligations prime dans ce cas précis, il pose seulement leur existence parallèle.
Les éléments de fait qui emportent la décision
En l'absence de règle de répartition, ce qui fait basculer la décision est l'origine matérielle de l'infestation. Une colonie provenant des gaines techniques, des canalisations ou d'un logement voisin engage la responsabilité du bailleur, parce qu'elle révèle un défaut d'entretien de l'immeuble qui dépasse le logement loué. Une infestation liée à une accumulation de détritus ou de déchets dans le logement lui-même peut au contraire être imputée au locataire, sur le fondement de l'article 121 du règlement sanitaire départemental, qui interdit aux occupants d'entreposer ou d'accumuler des substances susceptibles de provoquer la pullulation d'insectes et de rongeurs. Ce texte est un arrêté type dont la numérotation doit être vérifiée dans l'arrêté propre au département concerné.
L'ancienneté du signalement pèse également. Une infestation constatée et signalée peu après l'entrée dans les lieux plaide pour une antériorité, donc pour la responsabilité du bailleur. Un signalement tardif, plusieurs mois après l'apparition des premiers signes, affaiblit cette thèse et laisse davantage de place à une origine survenue en cours de bail, imputable soit à l'immeuble, soit à l'occupant.
Le caractère isolé ou collectif de l'infestation oriente aussi l'appréciation. Si d'autres logements de l'immeuble sont touchés au même moment, l'hypothèse d'une source commune, gaines, canalisations, parties communes, prend le pas sur l'hypothèse d'un manquement individuel du locataire.
Ce qu'il faut avoir constitué avant d'en arriver là
Faute de règle légale, le dossier de preuve devient l'élément décisif. Il doit être constitué dès les premiers signes, avant tout traitement improvisé qui disperserait les foyers et détruirait les indices.
- Un rapport d'un professionnel identifiant l'espèce et, si possible, les points d'entrée probables
- L'état des lieux d'entrée, pour établir ou écarter une antériorité
- Des photographies datées de l'infestation et de ses traces
- La copie du courrier recommandé avec accusé de réception adressé à l'autre partie, mentionnant l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
- Le cas échéant, des témoignages écrits de voisins également touchés, ou un signalement fait au syndic
Ce dossier sert dans les deux sens. Il permet au locataire de démontrer que l'origine de l'infestation dépasse son propre usage du logement, et il permet au bailleur de démontrer, à l'inverse, que rien dans l'état du logement ni dans l'immeuble n'explique l'apparition du foyer, ce qui oriente alors la responsabilité vers l'occupant.
Les issues possibles, de la conciliation au juge
Le locataire qui estime que le logement n'est plus décent peut demander au bailleur sa mise en conformité. L'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu'à défaut d'accord entre les parties, ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Le juge, ensuite, détermine la nature des travaux et leur délai d'exécution, et peut réduire le montant du loyer ou en suspendre le paiement.
Cette réduction ou cette suspension reste une décision du juge, jamais une initiative que le locataire peut prendre seul. Arrêter unilatéralement de payer le loyer en attendant un traitement l'expose à une procédure pour impayés, qui peut aboutir avant même que sa propre demande n'ait été examinée.
Une clause du bail qui mettrait par avance la désinsectisation à la charge systématique du locataire se heurte à la liste limitative des charges récupérables fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, et à l'obligation de décence qui pèse sur le bailleur. Une telle clause reste fragile, mais aucune décision de la Cour de cassation sur ce point précis n'a pu être vérifiée dans le cadre de cet article, ce qui interdit d'en présenter la nullité comme acquise.
En pratique, la voie la plus rapide reste la conciliation avant la saisine du juge. Elle permet de discuter l'origine de l'infestation sur la base du dossier constitué, sans attendre l'issue d'une procédure plus longue devant le juge des contentieux de la protection.