La règle de départ : un logement doit être délivré exempt d'infestation
Vous découvrez des punaises de lit dans votre logement loué et vous ne savez pas si la facture du traitement doit rester chez vous ou revenir à votre propriétaire. Le texte de référence ne distingue pas selon le nuisible en cause. Il pose une obligation générale de délivrance qui s'apprécie au regard de deux éléments seulement, l'origine de l'infestation et le moment où elle est apparue.
L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Cette exigence n'a pas toujours figuré dans le texte : elle résulte de l'article 142 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, qui a inséré les mots exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites dans l'article 6.
L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 reprend la même exigence en la rattachant aux caractéristiques du logement décent : le logement doit être exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites.
Au-delà du champ de la loi de 1989, l'article 1719 du code civil rappelle que tout bailleur est obligé de délivrer la chose louée, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail. C'est ce socle qui sert de point de départ pour trancher qui paie.
Ce qui fait basculer la charge sur le bailleur
Trois situations font basculer la charge du traitement sur le bailleur, quelle que soit l'espèce de nuisible en cause.
La première est celle où l'infestation existait déjà au moment de la remise des clés. L'obligation de délivrance d'un logement exempt d'infestation s'apprécie à cette date : si elle n'est pas respectée, le bailleur doit financer le traitement complet, sans que le locataire ait à démontrer une quelconque intention de sa part.
La deuxième est celle où l'infestation provient de l'immeuble, d'un logement voisin ou des parties communes. L'article 1720 du code civil impose au bailleur de délivrer la chose en bon état de réparations et de faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Une infestation qui se propage depuis un autre lot relève de cette obligation d'entretien continue.
La troisième tient à la garantie des vices de la chose louée posée par l'article 1721 du code civil : le bailleur doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts qui empêchent l'usage du logement, même s'il ne les connaissait pas au moment du bail, et doit indemniser le locataire si ces vices lui causent une perte.
- Infestation constatée dès l'état des lieux d'entrée ou dans les jours qui suivent
- Infestation provenant d'un logement voisin, d'une gaine technique ou des parties communes
- Logement meublé dont le mobilier fourni par le bailleur est contaminé
- Logement social, soumis à la même obligation de décence que le parc privé
Ce qui la ramène au locataire
Aucun texte ne tranche en revanche la répartition de la charge lorsque l'infestation apparaît bien après l'entrée dans les lieux et qu'elle n'a pas de lien démontré avec l'immeuble. Dans ce cas, la solution dépend de l'origine de l'infestation, appréciée par le juge au cas par cas. Ce n'est pas une zone où la loi tranche d'avance en faveur de l'une ou l'autre partie.
Le locataire reste tenu par les obligations générales de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : il doit user paisiblement des locaux loués, répondre des dégradations et pertes survenues pendant le bail, sauf à prouver qu'elles résultent d'un cas de force majeure, d'une faute du bailleur ou du fait d'un tiers, et prendre à sa charge l'entretien courant du logement ainsi que les menues réparations. Si un bailleur établit qu'une infestation résulte, par exemple, de meubles apportés par le locataire, la charge peut lui revenir.
La façon dont le locataire réagit dans les premiers jours pèse lourd sur l'issue du dossier.
- Traiter soi-même avec des produits du commerce avant tout constat écrit disperse les foyers et détruit la preuve
- Jeter le mobilier sans le photographier ni le faire constater prive le locataire de toute preuve de l'état antérieur
- Attendre plusieurs mois avant d'écrire au bailleur affaiblit la thèse de l'antériorité de l'infestation
Meublé, HLM, colocation : les variantes qui comptent
Location meublée
En location meublée, le mobilier fait partie de la chose louée au sens des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil : le bailleur doit le délivrer et l'entretenir en état de servir à l'usage prévu. Un matelas ou un sommier durablement infesté relève donc de sa charge, tout comme le traitement lui-même. Le remplacement du couchage suit le sort de la chose louée, sauf si le bailleur démontre que la dégradation vient du fait du locataire. La part qui revient au locataire se limite à l'entretien courant et à la préparation du logement avant l'intervention du prestataire.
Logement social (HLM)
Dans le parc social, l'organisme bailleur reste soumis à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : il doit remettre et maintenir un logement décent, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, et ne peut pas renvoyer le traitement au locataire au motif d'un défaut d'hygiène supposé. Le locataire du parc social demeure en revanche tenu, comme tout locataire, des obligations d'entretien courant posées par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui inclut l'accès au logement et la préparation demandée par le protocole du prestataire.
Une réserve doit être signalée ici : l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 module l'application de certaines dispositions de cette loi aux logements du parc social, et cette modulation n'a pas pu être vérifiée article par article dans les textes rassemblés pour cet article.
Colocation
Pour la colocation, aucun texte examiné ne prévoit de régime dérogatoire pour les punaises de lit. L'obligation de décence posée par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 porte sur le logement lui-même, indépendamment du nombre d'occupants qui le partagent : elle s'applique de la même façon que le bail soit signé par un seul locataire ou par plusieurs colocataires.
La séquence à respecter pour ne pas perdre le bénéfice du texte
La loi organise une progression précise que le locataire doit suivre dans l'ordre pour ne pas affaiblir son dossier.
L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité. À défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Le juge détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, et peut réduire le montant du loyer ou en suspendre le paiement.
- Faire constater l'infestation par un professionnel et conserver son rapport
- Adresser au bailleur un signalement écrit, en lettre recommandée avec accusé de réception, en citant l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989
- Laisser au bailleur un délai raisonnable, puis attendre l'expiration du délai de deux mois avant de saisir la commission départementale de conciliation
- Préparer le logement selon le protocole du prestataire le jour du traitement
- Exiger un contrôle de suivi, car un seul passage suffit rarement
Si le bailleur refuse ou ne répond pas dans le délai de deux mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation puis, à défaut de conciliation, le juge, présenté dans cette procédure comme le juge des contentieux de la protection. Cette désignation précise de la juridiction compétente n'a pas pu être revérifiée sur une source officielle dans le cadre de cet article, et la procédure locale peut varier : il convient de le confirmer auprès de la juridiction du lieu du logement.
- Cesser de payer le loyer avant toute décision de justice fragilise la position du locataire
- Saisir le juge sans être passé par la demande écrite préalable de mise en conformité prive le dossier d'une étape que le texte impose
- Laisser passer plusieurs mois sans relance écrite affaiblit la preuve de l'antériorité et de la persistance de l'infestation