Pourquoi un seul refus fait échouer une campagne
Une campagne de désinsectisation ou de dératisation programmée dans un immeuble collectif suppose que chaque logement soit traité au même moment. Quand un locataire ferme sa porte au prestataire, les blattes ou les punaises de lit qui circulent par les gaines techniques, les fissures ou les parties communes reviennent dans les logements déjà traités quelques semaines plus tard. Le blocage d'un seul lot peut ainsi annuler le résultat obtenu sur l'ensemble de la cage d'escalier.
Le bailleur reste tenu, pendant toute la durée du bail, de délivrer et d'entretenir un logement conforme à l'usage prévu. L'article 1719 du code civil met à sa charge la délivrance de la chose louée, son entretien en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et la jouissance paisible du preneur. Cette obligation ne s'arrête pas à la porte du locataire qui refuse l'accès : elle porte sur l'ensemble de l'immeuble dont le bailleur a la charge.
Quand l'immeuble est en copropriété, le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, selon l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Un refus isolé ne dispense donc ni le bailleur ni, le cas échéant, le syndicat de leurs obligations respectives envers les autres occupants.
- Les punaises de lit et les blattes circulent par les gaines, les cloisons et les parties communes, ce qui rend un traitement lot par lot inefficace.
- Un logement non traité reconstitue un foyer de réinfestation pour les logements déjà traités.
- Le report du traitement collectif retarde d'autant la remise en conformité de chaque logement du bailleur.
Ce que le bailleur doit avoir envoyé, et sous quelle forme
Avant toute mise en demeure, le bailleur doit avoir formalisé sa demande d'accès par écrit. La première étape consiste à proposer plusieurs créneaux de rendez-vous, avec un délai de prévenance raisonnable, et à expliquer le protocole de préparation demandé au locataire ainsi que sa raison d'être, par exemple désencombrer les pièces ou laver le linge à haute température pour un traitement contre les punaises de lit.
Le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, en vertu de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce texte fonde l'idée qu'il ne peut pas, de sa propre initiative, empêcher indéfiniment un traitement nécessaire au maintien du logement en état. Le règlement sanitaire départemental va plus loin sur ce point précis : son article 121 dispose que les occupants ne peuvent s'opposer aux mesures générales de désinfection et de désinsectisation. Le texte vise expressément les mesures générales, c'est à dire les campagnes menées à l'échelle de l'immeuble ou d'une colonne ; sa portée exacte pour un traitement limité à un seul logement n'est pas tranchée par le texte lui-même.
Si les rendez-vous proposés restent sans réponse ou sont refusés, le bailleur adresse une mise en demeure écrite, de préférence en recommandé, qui rappelle cette obligation de ne pas s'opposer aux mesures de désinsectisation et fixe un délai raisonnable, en général quinze jours, pour permettre l'accès.
- Copies des propositions de rendez-vous et des refus opposés par le locataire
- Constat écrit de l'entreprise devant la porte close
- Mise en demeure envoyée en recommandé, rappelant l'obligation de ne pas s'opposer au traitement
- Attestation de l'entreprise sur l'impossibilité de traiter la colonne tant que le lot reste fermé
Ce que le bailleur ne peut pas faire
Le bailleur ne peut pas entrer dans le logement en l'absence du locataire ou sans son accord, même pour faire exécuter un traitement collectif urgent et même si l'entreprise est déjà sur place. Une telle entrée constitue une voie de fait. Seul un juge peut autoriser un accès forcé, et lui seul apprécie si les conditions en sont réunies.
Le bailleur ne peut pas non plus renoncer au traitement du reste de l'immeuble au motif qu'un lot bloque l'accès. Cela laisserait les autres logements exposés à une réinfestation et n'éteint pas l'obligation d'entretien qui découle de l'article 1719 du code civil : le bailleur reste tenu de faire jouir paisiblement les autres locataires d'un logement entretenu, indépendamment du comportement d'un occupant récalcitrant.
Ce que le texte impose et ce que le juge apprécie ne se confondent pas. L'article 121 du règlement sanitaire départemental impose l'interdiction de s'opposer aux mesures générales de désinfection et de désinsectisation. C'est en revanche au juge, au cas par cas, qu'il revient d'apprécier si un refus déterminé constitue effectivement une opposition à une mesure générale, et quelles suites lui donner.
- Entrer dans le logement en l'absence du locataire, ce qui est une voie de fait
- Renoncer au traitement de l'immeuble parce qu'un lot bloque
- Ne conserver aucune trace écrite des propositions de rendez-vous
La voie judiciaire et son délai
Une fois la mise en demeure restée sans effet au terme du délai raisonnable qu'elle fixe, en général quinze jours, le bailleur peut saisir le juge. La voie du référé est adaptée lorsque l'infestation menace la salubrité ou la conservation de l'immeuble, la situation justifiant alors une décision rapide.
Le juge peut autoriser l'accès au logement sous astreinte, c'est à dire assortir sa décision d'une somme due par jour de retard si le locataire persiste à refuser. Le service communal d'hygiène et de santé peut également intervenir lorsque la salubrité de l'immeuble est en cause, en parallèle de l'action du bailleur.
Aucun texte cité ne fixe de délai légal pour l'obtention d'une décision de justice : le seul délai encadré par les textes est celui, contractuel, de la mise en demeure elle-même. La durée de la procédure judiciaire dépend du juge saisi et de l'urgence retenue.
- Le juge peut autoriser l'accès au logement sous astreinte
- Le service communal d'hygiène et de santé peut intervenir lorsque la salubrité de l'immeuble est en cause
Le cas du parc social et des immeubles entiers
Dans le parc social, le locataire est tenu de permettre l'accès aux lieux loués pour les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, obligation qui découle de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et qui couvre un traitement contre les nuisibles. Le bailleur social reste de son côté tenu, en vertu de l'article 6 de la même loi et de l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, de remettre et de maintenir un logement exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites.
L'article 40 de la loi n° 89-462 module l'application de certaines dispositions de ce texte aux logements du parc social. Cette modulation n'a pas pu être vérifiée article par article dans le cadre de cet article de blog et ne peut donc pas être présentée ici comme réglant la question de l'accès pour un traitement antiparasitaire ; ce point reste une zone d'incertitude à vérifier au cas par cas plutôt qu'une règle établie.
Quand l'infestation touche plusieurs lots d'un même immeuble en copropriété, la coordination passe par le syndic. L'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 charge le syndic d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et lui permet, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Cette compétence collective ne dispense pas chaque bailleur de son obligation individuelle envers son propre locataire.
Face à un refus dans un logement social, la démarche suit le même schéma que dans le parc privé : notification écrite des dates de passage, constat de chaque passage infructueux par le prestataire, mise en demeure par lettre recommandée, puis saisine du juge en référé si le blocage persiste. L'organisme peut, en outre, réclamer au locataire les surcoûts causés par un refus injustifié, ce qui est distinct du coût du traitement lui-même, qui reste à sa charge.
- Le locataire permet l'accès aux lieux loués pour les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux
- Le bailleur social maintient un logement exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites
- Le syndic peut agir d'urgence, de sa propre initiative, pour la sauvegarde de l'immeuble