Le constat et le fondement invoqué
Vous avez reçu un courrier de la mairie évoquant une présence de nuisibles dans votre immeuble ou votre logement. Avant ce courrier, un constat a normalement été établi par le service compétent : présence de rongeurs, d'insectes, de termites ou tout autre désordre affectant la salubrité. Ce constat sert de point d'appui à la démarche de la mairie, et il détermine le texte sur lequel elle s'appuie.
Pour les rongeurs, l'article 119 du règlement sanitaire départemental (arrêté type, version départementale applicable) impose aux propriétaires d'immeubles privés de « prendre toutes mesures pour éviter l'introduction des rongeurs et pour tenir en bon état d'entretien les dispositifs de protection ». L'article 121 du règlement sanitaire départemental (arrêté type, version départementale applicable) pose une obligation équivalente pour les insectes et la vermine et précise que les occupants « ne peuvent s'opposer aux mesures générales de désinfection et de désinsectisation ».
Le maire intervient à ce titre au nom de la salubrité publique, en application de l'article L.2212-2 du code général des collectivités territoriales, qui charge la police municipale de prévenir les fléaux calamiteux et de faire cesser les pollutions de toute nature. Lorsque le désordre touche le bâtiment lui-même et pas seulement son hygiène courante, la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, prévue à l'article L.511-1 du code de la construction et de l'habitation, peut être engagée en parallèle ou à la place de la police générale de salubrité.
- Constat écrit du service d'hygiène ou du service compétent
- Photos et relevés d'indices de présence du nuisible
- Éléments établissant la présence ou la suspicion de termites, le cas échéant
Le constat doit viser le bon destinataire : le propriétaire de l'immeuble, ou le syndicat des copropriétaires lorsque le désordre affecte les parties communes. Une mise en demeure adressée à un seul copropriétaire pour un désordre de parties communes est une erreur qui fragilise la suite de la procédure.
La mise en demeure et son délai
Une fois le constat établi, la mairie notifie une mise en demeure motivée au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires. Cette mise en demeure fixe un délai pour agir, et ce délai dépend du fondement retenu.
Pour la lutte contre les rongeurs et les insectes au titre du règlement sanitaire départemental, aucun délai légal général n'est fixé par les textes : c'est la mise en demeure elle-même qui détermine le délai laissé au propriétaire. Une contre-visite est en général prévue pour vérifier l'exécution des mesures demandées.
Pour les termites, le délai est en revanche fixé par la loi. Dans les secteurs délimités par le conseil municipal, l'article L.126-6 du code de la construction et de l'habitation permet au maire d'« enjoindre aux propriétaires d'immeubles bâtis et non bâtis de procéder dans les six mois à la recherche de termites ainsi qu'aux travaux préventifs ou d'éradication nécessaires ». Cette injonction est prise par arrêté du maire et notifiée au propriétaire, conformément à l'article R.126-3 du code de la construction et de l'habitation. Le délai de six mois court à compter de cette notification.
- Constat préalable et identification du propriétaire ou du syndicat
- Notification de la mise en demeure ou de l'injonction, avec son fondement et son délai
- Contre-visite ou justificatifs à produire par le propriétaire à l'expiration du délai
L'exécution d'office aux frais de l'intéressé
Si le propriétaire n'exécute pas les mesures prescrites dans le délai fixé, la mairie peut, selon le fondement retenu, faire réaliser les travaux elle-même et en récupérer le coût auprès du propriétaire. Dans tous les cas, c'est le propriétaire ou le syndicat qui supporte en définitive la charge financière ; la commune n'avance les frais qu'au moment de l'exécution d'office, avant de les recouvrer.
Pour les termites, ce mécanisme est encadré précisément par la loi. L'article L.126-6 du code de la construction et de l'habitation prévoit qu'« en cas de carence d'un propriétaire et après mise en demeure demeurée infructueuse, le maire peut, sur autorisation du président du tribunal, faire procéder d'office et aux frais du propriétaire à la recherche de termites ainsi qu'aux travaux ». L'exécution d'office n'est donc pas automatique : elle suppose une mise en demeure restée sans effet, puis une autorisation judiciaire préalable.
Pour les autres nuisibles traités au titre de la salubrité publique ou de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, les données recueillies pour cet article indiquent seulement qu'une exécution d'office aux frais du propriétaire est possible selon la procédure applicable, sans préciser un article particulier encadrant cette exécution en dehors du cas des termites. Le principe est donc établi, ses modalités précises doivent être vérifiées au cas par cas selon le fondement exact retenu par la mairie.
Les recours du propriétaire
La mise en demeure et, a fortiori, l'arrêté d'injonction ou de police, sont des actes administratifs susceptibles de recours, gracieux devant le maire ou contentieux devant le juge administratif. Pour les termites, le propriétaire peut notamment produire un rapport de recherche négatif pour contester le bien-fondé de l'injonction.
Ce recours ne suspend cependant pas, par lui-même, l'exécution de la mesure prescrite ni le cours du délai fixé. Un propriétaire qui conteste l'arrêté tout en laissant passer le délai s'expose donc à l'exécution d'office, même si son recours est encore pendant. Il est plus prudent d'engager les travaux ou la recherche en parallèle du recours, plutôt que d'attendre son issue.
Les données rassemblées pour cet article ne permettent pas de détailler, article par article, la procédure contradictoire qui précède un arrêté de police de la salubrité ni l'ensemble des voies de recours applicables à chaque situation. Le principe du recours contre un acte administratif est certain ; ses modalités précises, délais de recours compris, ne sont pas établies ici et doivent être vérifiées pour chaque arrêté concerné.
Les cas où la commune agit elle-même
La commune n'est pas toujours dans la position de mettre en demeure un propriétaire : dans certains cas, c'est elle qui doit agir directement. C'est le cas de la dératisation du domaine public communal, des réseaux d'assainissement ou des bâtiments dont elle est propriétaire. Le maire y assure la salubrité publique au titre de l'article L.2212-2 du code général des collectivités territoriales, et la commune finance alors elle-même ces interventions, indépendamment de ce qui incombe aux propriétaires privés.
Lorsqu'un immeuble privé présente un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité de ses occupants, la situation peut relever de l'insalubrité au sens de l'article L.1331-22 du code de la santé publique, qui la définit comme le fait qu'un local, une installation ou un immeuble « présente un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes ». Dans ce cas, la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, prévue à l'article L.511-1 du code de la construction et de l'habitation, permet à l'autorité compétente de prescrire des mesures et, à défaut d'exécution, de les faire réaliser d'office aux frais du propriétaire. Une infestation de nuisibles peut être un élément de ce constat, en général associée à d'autres désordres du bâtiment.
Cette voie administrative est distincte de l'obligation du bailleur envers son locataire. L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement « exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites ». Un locataire confronté à une infestation peut donc, indépendamment de toute démarche de la mairie, saisir la commission départementale de conciliation et le juge sur le terrain de la non-décence du logement.