Un logement infesté est signalé comme insalubre : quelle est la procédure pour la commune ?

Pour la commune, un signalement d'infestation ne déclenche pas automatiquement une procédure d'insalubrité : le service compétent doit d'abord vérifier si les blattes s'accompagnent d'autres désordres du bâti, faute de quoi le dossier reste fragile.

Une fois le constat établi, la commune ne peut pas se contenter d'adresser un courrier au propriétaire : elle doit organiser une phase contradictoire avant de prendre un arrêté, sous peine de voir cet arrêté annulé.

L'arrêté doit lui-même fixer les délais d'exécution, puisqu'aucun délai légal ne s'impose par défaut, et la commune doit prévoir le contrôle de l'exécution ainsi que la procédure d'office si le propriétaire ne s'exécute pas.

Ce que recouvre la notion d'insalubrité

Le code de la santé publique définit l'insalubrité comme le fait qu'un local, une installation ou un immeuble présente un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes qui l'occupent. Une infestation de blattes n'entre pas seule dans cette définition. C'est en général le cumul de désordres, humidité, absence de ventilation, dégradations, qui fait basculer un logement infesté dans la catégorie insalubre. L'infestation massive et durable de cafards peut néanmoins constituer un élément du constat, surtout si elle traduit une carence d'entretien de la structure du bâtiment et pas seulement un défaut d'hygiène ponctuel des occupants.

Le pouvoir du maire au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles

C'est l'autorité compétente qui exerce la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations, dans les conditions fixées par le code de la construction et de l'habitation. Dans la majorité des communes, cette autorité est le maire. Ce pouvoir de police lui permet de prescrire les mesures nécessaires pour faire cesser une situation d'insalubrité ou de danger dans un immeuble. La procédure suit un schéma constant : une visite du service compétent qui constate les désordres et rédige un rapport, une phase contradictoire pendant laquelle le propriétaire peut présenter ses observations, puis un arrêté qui prescrit les travaux ou les mesures à réaliser. C'est cet arrêté, et lui seul, qui fixe les délais d'exécution : le texte ne prévoit aucun délai chiffré applicable par défaut.

Le code général des collectivités territoriales rattache cette action à la police municipale générale, chargée d'assurer la salubrité publique et de prévenir les fléaux et les épidémies. Cette base générale conforte la légitimité du maire à intervenir sur un signalement d'insalubrité lié à une infestation, mais elle ne se substitue pas à la procédure spécifique de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, qui reste le cadre procédural à suivre pour prescrire des mesures opposables au propriétaire.

L'articulation avec le règlement sanitaire départemental et le statut de bailleur

Le règlement sanitaire départemental interdit aux occupants d'accumuler des déchets ou des substances susceptibles de provoquer la pullulation d'insectes et leur interdit de s'opposer aux mesures de désinsectisation. Ce texte sert surtout à qualifier une carence de l'occupant, distincte de la procédure d'insalubrité qui vise le propriétaire et l'état du bâti. Par ailleurs, la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Cette obligation de décence relève du contrat de location et peut être invoquée par le locataire indépendamment de la procédure administrative d'insalubrité : le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation et le juge pour non-décence, en parallèle de ce que fait ou ne fait pas la commune.

Quand les faits sont ambigus

La difficulté pratique tient à la frontière entre une infestation imputable à un défaut d'entretien du bâtiment, qui relève de la responsabilité du propriétaire, et une infestation liée au comportement de l'occupant, que le règlement sanitaire départemental met à la charge de ce dernier. Le rapport de visite doit établir cette origine avant que le maire puisse prescrire des mesures au propriétaire. Un signalement fondé sur la seule présence de blattes, sans autre désordre du bâti ni indice de défaut structurel, risque d'être insuffisant pour caractériser une insalubrité au sens du code de la santé publique. La collecte disponible n'a pas permis de vérifier article par article le détail de la procédure contradictoire, ni l'articulation précise entre le régime de l'insalubrité et celui de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles : ces deux polices se recoupent largement en pratique, mais leurs conditions de mise en œuvre respectives méritent d'être confirmées au cas par cas avant d'agir.

Les recours ouverts

Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation et le juge pour non-décence, indépendamment de la procédure administrative.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Rapport de visite du service compétent
• Photos et description des désordres
• Procédure contradictoire et observations du propriétaire
• Arrêté de police et sa notification

Les erreurs qui coûtent cher

• Qualifier l'insalubrité sur la seule présence de nuisibles, sans autre désordre
• Omettre la phase contradictoire, cause classique d'annulation
• Notifier un arrêté sans mention des délais et des voies de recours

Ce que les textes ne tranchent pas

• Le détail de la procédure contradictoire et des voies de recours n'a pas été vérifié article par article dans cette collecte.
• L'articulation précise entre insalubrité et police de la sécurité et de la salubrité des immeubles n'a pas été vérifiée article par article.