Le diagnostic termites était négatif mais je découvre des dégâts : que faire ?

Concrètement, la découverte de dégâts après un diagnostic négatif ne dispense de rien : les travaux restent d'abord à la charge de l'acheteur, avec un recours possible contre le diagnostiqueur et, selon les cas, contre le vendeur.

Le sort de ce recours dépend directement du contenu du rapport initial : une zone signalée comme non visitée réduit les chances d'engager la responsabilité du diagnostiqueur pour cette zone précise.

La déclaration en mairie doit être faite indépendamment de ces démarches, dans le mois suivant la constatation, sans attendre l'issue d'un éventuel litige avec le diagnostiqueur ou le vendeur.

Ce que couvre réellement l'état relatif à la présence de termites

L'état produit lors de la vente n'est pas une garantie d'absence totale de termites : c'est un rapport établi par un diagnostiqueur certifié, sur la base de sondages non destructifs, conformément à l'article L.126-24 du code de la construction et de l'habitation. Ce texte impose l'état dans les zones délimitées, et renvoie aux modalités prévues aux articles L.271-4 à L.271-6 du même code. Par construction, une méthode non destructive ne permet pas d'ouvrir les murs, les planchers ou les éléments de structure : certaines parties du bien restent donc, par nature, hors de portée du contrôle. Quand le rapport le signale, ces parties sont mentionnées comme non visitées ou comme réserves. C'est ce point qui détermine tout le reste : un diagnostic négatif suivi de dégâts découverts n'est pas automatiquement un rapport fautif, il faut d'abord vérifier si la zone touchée était comprise dans le champ réellement examiné.

L'articulation avec le dossier de diagnostic technique et la garantie des vices cachés

L'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation encadre le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse ou à l'acte de vente, et précise que l'état relatif aux termites doit avoir été établi depuis moins de six mois. Ce même article prévoit une conséquence précise : en l'absence, lors de la signature de l'acte authentique, d'un document en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Cette règle ne concerne pas la responsabilité du diagnostiqueur, elle concerne le vendeur et la validité formelle du document remis. Un rapport existant, régulier en apparence, mais qui s'avère erroné ou incomplet sur le fond, relève d'une autre question : celle de la responsabilité de son auteur, assuré pour cette activité. Les deux mécanismes peuvent se cumuler : un acheteur peut, selon les faits, avoir un recours contre le diagnostiqueur et, séparément, un recours contre le vendeur.

La déclaration en mairie, une obligation qui s'ajoute et ne remplace rien

Dès qu'il a connaissance de la présence de termites, l'occupant de l'immeuble en fait la déclaration en mairie ; à défaut d'occupant, elle incombe au propriétaire, et pour les parties communes d'une copropriété, au syndicat des copropriétaires, en application de l'article L.126-4 du code de la construction et de l'habitation. L'article R.126-2 du même code fixe la modalité et le délai : la déclaration est adressée au maire dans le mois suivant la constatation, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou déposée contre récépissé. Cette obligation est indépendante de la question de la responsabilité du diagnostiqueur ou du vendeur : elle s'impose du seul fait de la constatation, quelle que soit l'issue du litige.

Quand les faits restent ambigus

Deux situations concentrent l'essentiel de l'incertitude. D'une part, le contenu exact des réserves du rapport : plus elles sont précises sur les zones non sondées, plus il devient difficile d'engager le diagnostiqueur pour les dégâts situés dans ces zones. D'autre part, la connaissance que le vendeur pouvait avoir de l'infestation avant la vente, qui ouvre un recours distinct mais reste, par nature, une question de preuve. Sur le régime précis de responsabilité et d'assurance du diagnostiqueur, ainsi que sur les délais et conditions de la garantie des vices cachés en droit civil, les éléments recueillis ne permettent pas d'affirmer une règle chiffrée : aucun délai n'a été vérifié pour agir contre le diagnostiqueur. Cette absence de délai identifié ne signifie pas qu'il n'existe aucune limite dans le temps, elle signifie seulement qu'elle n'est pas établie ici avec certitude. Dans ces conditions, la prudence consiste à agir sans attendre : faire constater les dégâts, relire précisément le rapport, déclarer la présence en mairie et adresser sans délai une mise en demeure au diagnostiqueur et à son assureur.

Les recours ouverts

Le diagnostiqueur peut être tenu responsable d'un rapport fautif ; le vendeur qui connaissait l'infestation peut aussi être recherché.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Rapport de diagnostic et ses réserves
• Constat d'huissier ou rapport d'expert sur les dégâts
• Attestation d'assurance du diagnostiqueur
• Déclaration en mairie

Les erreurs qui coûtent cher

• Engager les travaux avant tout constat
• Ignorer les réserves du rapport, qui peuvent exclure la zone concernée
• Attendre plusieurs mois avant d'écrire au diagnostiqueur

Ce que les textes ne tranchent pas

• Les articles du code civil relatifs à la garantie des vices cachés, à ses délais et au dol n'ont pas été vérifiés à leur source dans cette collecte et ne sont donc pas cités ; seule la règle d'exonération figurant à l'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation est citée.
• Le régime de responsabilité et d'assurance du diagnostiqueur n'a pas été vérifié à sa source.