Des termites sont découverts dans les parties communes : qui doit déclarer en mairie ?

Si vous êtes copropriétaire, vous n'avez pas à effectuer vous-même la déclaration lorsque les termites sont dans les parties communes : il vous suffit de signaler la découverte au syndic, qui doit agir dans le mois. Vous restez en revanche seul responsable de la déclaration si la contamination touche votre lot privatif.

Si vous êtes syndic, la déclaration fait partie de votre mission de conservation de l'immeuble : vous pouvez et devez agir sans attendre une décision d'assemblée générale, y compris en engageant en urgence les premiers travaux de sauvegarde.

Si vous êtes acquéreur ou vendeur d'un lot, cette déclaration conditionne aussi l'état parasitaire à joindre à la vente : son absence ou son retard peut compliquer la transaction et engager la responsabilité de ceux qui avaient connaissance de la contamination.

Une obligation qui pèse sur le syndicat, pas sur un copropriétaire isolé

L'article L.126-4 du code de la construction et de l'habitation pose une règle générale : dès que l'occupant d'un immeuble a connaissance de la présence de termites, il doit le déclarer en mairie, et à défaut d'occupant, cette charge revient au propriétaire. Mais le même article ajoute une précision qui tranche le cas des immeubles en copropriété : pour les parties communes d'un immeuble relevant de la loi du 10 juillet 1965, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires. Ce n'est donc ni un copropriétaire pris individuellement, ni l'occupant d'un lot, qui doit agir quand la découverte concerne un hall, une cave commune, une charpente de toiture ou toute autre partie commune. C'est le syndicat, personne morale représentant l'ensemble des copropriétaires, qui porte l'obligation.

Le syndic exécute la formalité pour le compte du syndicat

Le syndicat des copropriétaires n'agit pas par lui-même : c'est le syndic qui accomplit les actes en son nom. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 charge le syndic d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. La déclaration de présence de termites s'inscrit dans cette mission de conservation : dès que le syndic a connaissance de la contamination, que ce soit par un copropriétaire, un occupant, un diagnostiqueur ou une entreprise intervenant sur l'immeuble, il lui revient d'adresser la déclaration, sans attendre un vote en assemblée générale.

Le délai d'un mois et ses modalités

L'article R.126-2 du même code fixe un délai précis : la déclaration doit être adressée au maire dans le mois suivant la constatation. Elle prend la forme d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou d'un dépôt contre récépissé à la mairie. Ce délai court à compter du moment où la présence de termites est constatée, et non à compter d'une décision d'assemblée générale ou d'un devis de traitement. La formalité elle-même est gratuite ; ce sont la recherche complémentaire et les travaux de traitement qui engagent des frais, à la charge du syndicat au titre des parties communes.

L'articulation avec le pouvoir du maire

Cette obligation de déclaration s'articule avec un second dispositif, distinct dans son déclenchement : l'article L.126-6 permet au maire, dans les secteurs qu'il a délimités par arrêté du conseil municipal, d'enjoindre aux propriétaires de procéder dans les six mois à la recherche de termites et aux travaux nécessaires. En cas de carence après mise en demeure, et sur autorisation du président du tribunal, le maire peut faire exécuter d'office ces recherches et travaux aux frais du propriétaire. Ce pouvoir d'injonction ne se substitue pas à l'obligation de déclaration : il s'y ajoute, et ne s'exerce que dans les zones identifiées par arrêté préfectoral comme foyers de termites, en application du premier alinéa de l'article L.131-3.

Quand les faits sont ambigus

La difficulté pratique tient souvent à la frontière entre parties communes et parties privatives. Si la contamination touche à la fois une cave commune et le lot d'un copropriétaire, la déclaration relève du syndicat pour la part commune, et de l'occupant ou du propriétaire du lot pour la part privative : les deux démarches peuvent coexister sans se confondre. De même, un copropriétaire qui découvre des termites dans les parties communes n'est pas personnellement tenu à la déclaration : il doit alerter le syndic, qui reste le seul interlocuteur de la mairie pour le compte du syndicat. Enfin, les conséquences d'un défaut de déclaration dans le délai d'un mois n'ont pas pu être vérifiées à leur source : le site ne peut donc pas affirmer quelle sanction s'applique en cas de retard ou d'omission, et se limite à signaler cette incertitude plutôt que de l'écarter.

Les recours ouverts

Le maire peut, dans les secteurs délimités par le conseil municipal, enjoindre la recherche et les travaux, avec exécution d'office aux frais du propriétaire en cas de carence.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Copie de la déclaration et son accusé de réception
• État parasitaire des parties communes
• Devis de traitement
• Procès-verbal d'assemblée générale ou décision d'urgence

Les erreurs qui coûtent cher

• Attendre l'assemblée générale pour déclarer, alors que le délai est d'un mois
• Limiter la recherche aux parties visibles
• Négliger d'informer les copropriétaires vendeurs, tenus à l'état parasitaire

Ce que les textes ne tranchent pas

• Les sanctions du défaut de déclaration n'ont pas pu être vérifiées à leur source.