Termites et vendeur : vente immobilière

Pour le vendeur, la découverte de termites au diagnostic ouvre deux obligations distinctes et cumulatives : déclarer en mairie, et informer l'acquéreur par l'état relatif aux termites si le bien est en zone délimitée. Retarder la déclaration jusqu'à la signature de l'acte ne met pas le vendeur à l'abri : le délai d'un mois court dès la constatation, pas depuis la vente.

Sur le plan financier, la déclaration elle-même ne coûte rien, mais elle rend visible un problème que l'acquéreur va chercher à faire chiffrer et négocier. Le vendeur a intérêt à faire établir un devis de traitement avant d'en discuter avec l'acquéreur, pour ne pas subir une négociation à sens unique.

Un vendeur qui déclare en mairie, conserve la preuve du dépôt et informe l'acquéreur par écrit se met en position de défendre le prix ou les conditions de vente si un désaccord survient plus tard.

Une obligation autonome, distincte de la vente

La loi impose la déclaration en mairie de la présence de termites dès que la personne concernée en a connaissance, sans lien avec l'existence d'une vente. L'article L.126-4 du code de la construction et de l'habitation désigne l'occupant de l'immeuble contaminé comme débiteur de cette obligation ; à défaut d'occupant, elle incombe au propriétaire, et pour les parties communes d'une copropriété soumise à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, au syndicat des copropriétaires. Un vendeur qui reçoit un diagnostic mentionnant des termites entre donc directement dans le champ de ce texte, qu'il occupe encore le bien ou qu'il l'ait déjà quitté au moment de la constatation.

Ce que la déclaration impose concrètement

L'article R.126-2 du même code fixe les modalités de cette obligation : la déclaration doit être adressée au maire dans le mois qui suit la constatation, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou déposée contre récépissé directement à la mairie. Ce n'est ni une information orale ni une case cochée dans un rapport de diagnostic : le texte exige un écrit daté et adressé formellement, dont le vendeur doit pouvoir prouver l'envoi ou le dépôt en cas de contestation ultérieure. Le délai d'un mois court à partir du moment où la présence de termites est constatée, c'est-à-dire en pratique à la remise du rapport du diagnostiqueur, et non à partir de la signature de l'acte de vente.

L'articulation avec l'état relatif aux termites remis à l'acquéreur

La vente d'un bien situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, pris en application du premier alinéa de l'article L.131-3 du code de la construction et de l'habitation, impose par ailleurs la production d'un état relatif à la présence de termites, prévu par l'article L.126-24. Ce document, remis dans les conditions des articles L.271-4 à L.271-6, répond à une logique différente : il informe l'acquéreur sur l'état du bien au moment précis de la vente. La déclaration en mairie, elle, protège la commune et le voisinage en signalant un foyer de contamination, indépendamment de toute transaction en cours. Les deux obligations coexistent sans se remplacer : produire l'état relatif aux termites à l'acquéreur ne dispense jamais de déclarer la présence en mairie, et inversement, avoir déclaré en mairie ne dispense pas de remettre l'état si le bien est en zone délimitée.

Quand les faits sont ambigus

La difficulté pratique tient souvent au moment exact de la constatation. Si plusieurs diagnostics se succèdent, ou si le vendeur avait déjà connaissance de traces de termites avant l'intervention du diagnostiqueur, le point de départ du délai d'un mois peut être discuté : c'est la date de la connaissance effective, et non celle du rapport écrit, qui compte au sens de l'article L.126-4, même si le rapport reste la preuve la plus solide de cette connaissance. La question du financement du traitement reste, elle, ouverte : la loi n'impose aucun coût pour la déclaration elle-même, et les travaux de traitement font l'objet d'une négociation entre vendeur et acquéreur ; à défaut d'accord entre les parties, cette charge revient au propriétaire. Enfin, en copropriété, la frontière entre parties privatives et parties communes peut compliquer l'identification du débiteur de la déclaration, puisque le syndicat des copropriétaires est seul compétent pour les parties communes de l'immeuble.

Les recours ouverts

L'acquéreur informé peut demander une réduction de prix, la réalisation des travaux avant la vente, ou renoncer selon les conditions de la promesse.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Rapport du diagnostiqueur mentionnant la présence
• Lettre de déclaration et récépissé de la mairie
• Devis de traitement
• Échanges avec l'acquéreur sur la prise en charge

Les erreurs qui coûtent cher

• Attendre la signature pour déclarer
• Croire que la remise du diagnostic dispense de la déclaration
• Déclarer verbalement en mairie