Je vends dans une commune en zone termites : quel diagnostic dois-je fournir ?

Si vous vendez dans une commune visée par un arrêté préfectoral termites, vous devez faire établir cet état avant la signature de la promesse, ou au plus tard avant l'acte authentique si aucune promesse n'a été signée, et vérifier qu'il aura moins de six mois à la date de la signature définitive.

Si vous avez déjà constaté des termites dans le bien, la production de l'état ne suffit pas : vous devez aussi avoir effectué la déclaration en mairie, indépendamment du contenu du diagnostic annexé à l'acte.

À défaut d'état valide à la signature, vous ne pourrez pas invoquer une clause d'exclusion de garantie des vices cachés si l'acquéreur découvre une infestation de termites après la vente.

Une obligation qui dépend d'un arrêté préfectoral

L'état relatif à la présence de termites n'est pas systématique. Il n'est exigé que lorsque le bien vendu se trouve dans une commune, ou une partie de commune, couverte par un arrêté préfectoral délimitant une zone contaminée ou susceptible de l'être à court terme, en application du premier alinéa de l'article L.131-3 du code de la construction et de l'habitation. Le vendeur doit donc d'abord vérifier l'existence de cet arrêté avant de s'interroger sur le contenu du diagnostic. Si la commune est concernée, l'article L.126-24 du code de la construction et de l'habitation impose de produire un état termites, distinct des autres diagnostics du dossier technique.

Ce que l'état doit couvrir et comment il s'intègre au dossier de vente

Cet état ne se fournit pas isolément. L'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation prévoit qu'il rejoint le dossier de diagnostic technique, lequel est annexé à la promesse de vente ou, en l'absence de promesse, directement à l'acte authentique. Le même article fixe une exigence de fraîcheur propre à ce diagnostic : il doit avoir été établi depuis moins de six mois à la date de l'acte authentique. Cette durée court jusqu'à la signature définitive, et non jusqu'à la promesse, ce qui signifie qu'un état valide au moment de la promesse peut devoir être renouvelé si le délai entre promesse et acte authentique dépasse cette limite.

La sanction en cas d'absence d'état valide

L'article L.271-4 est explicite sur la conséquence d'un manquement : en l'absence, lors de la signature de l'acte authentique, d'un document en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. La clause d'exclusion de garantie habituellement insérée dans l'acte de vente devient donc inopérante sur ce point précis si l'état manque ou est périmé. L'absence d'état ne bloque pas juridiquement la vente elle-même, mais elle prive le vendeur de la protection qu'il aurait pu opposer à un acquéreur découvrant une infestation après la signature.

L'articulation avec la déclaration en mairie

Cette obligation de diagnostic est indépendante d'une autre obligation, celle de déclaration en mairie prévue à l'article L.126-4 du code de la construction et de l'habitation. Dès qu'il a connaissance de la présence de termites dans l'immeuble, l'occupant, ou à défaut le propriétaire, doit en faire la déclaration en mairie. Un vendeur qui a constaté des termites avant la vente reste donc tenu de cette déclaration, que l'état annexé à l'acte le mentionne ou non. Les deux obligations se cumulent : produire l'état dans les conditions et délais prévus, et déclarer en mairie toute présence effectivement constatée.

Quand la situation reste incertaine

La principale zone d'incertitude tient à la répartition du coût du diagnostic entre les parties. Le vendeur en supporte en principe la charge, mais un accord contraire entre les parties peut en décider autrement, ce qui laisse une marge de négociation contractuelle. Une seconde incertitude concerne les règles précises de la garantie des vices cachés elle-même : seule la règle d'exonération figurant à l'article L.271-4 est ici retenue, sans que les dispositions relatives aux délais et conditions générales de cette garantie n'aient été vérifiées à leur source. Toute analyse des suites d'une absence d'état doit donc s'en tenir à ce que dit précisément l'article L.271-4, sans extrapoler sur la durée ou les modalités d'exercice de la garantie.

Les recours ouverts

En l'absence d'état valide, l'acquéreur peut rechercher la garantie des vices cachés, dont le vendeur ne peut plus s'exonérer par clause.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Arrêté préfectoral applicable à la commune
• État relatif à la présence de termites établi par un diagnostiqueur certifié
• Promesse de vente et ses annexes
• Déclaration en mairie si des termites ont été constatés

Les erreurs qui coûtent cher

• Réutiliser un état trop ancien
• Faire réaliser l'état par un professionnel non certifié
• Oublier la déclaration en mairie quand des termites ont été constatés

Ce que les textes ne tranchent pas

• Les articles du code civil relatifs à la garantie des vices cachés, à ses délais et au dol n'ont pas été vérifiés à leur source dans cette collecte et ne sont donc pas cités ; seule la règle d'exonération figurant à l'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation est citée.