La vente est le moment où une infestation cachée coûte le plus cher. Dans une commune classée par arrêté préfectoral, un état relatif à la présence de termites doit être joint à la promesse comme à l'acte, et sa date de validité est courte. Dans une zone de risque de mérule délimitée, une information de l'acquéreur est due.
Au-delà des diagnostics obligatoires, taire une infestation dont vous avez connaissance ne relève plus du défaut d'information mais du dol, et la clause d'exclusion de garantie des vices cachés ne protège pas le vendeur de mauvaise foi.
Ce que cette page couvre
7 situations documentées pour ce rôle, sur 4 nuisibles : mérule, punaises de lit, termites, tous nuisibles. Cadres traités : vente immobilière.
Ce que les textes imposent
- En zone délimitée par arrêté préfectoral, le vendeur produit un état relatif à la présence de termites annexé à la promesse ou à l'acte de vente. article L.126-24 du code de la construction et de l'habitation
- En zone délimitée par arrêté préfectoral, une information sur la présence d'un risque de mérule est jointe à l'acte authentique de vente. article L.126-25 du code de la construction et de l'habitation
- Le vendeur annexe à la promesse ou à l'acte le dossier de diagnostic technique, qui comprend l'état termites en zone délimitée. article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation
- Aucun diagnostic obligatoire ; le vendeur ne peut pas dissimuler à l'acquéreur un défaut qu'il connaît. article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation
- L'occupant ou, à défaut, le propriétaire déclare en mairie la présence de termites dans le mois suivant la constatation. article L.126-4 du code de la construction et de l'habitation
- L'exonération de garantie des vices cachés est écartée lorsque le document obligatoire n'a pas été fourni ou lorsque le vendeur connaissait le vice. article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation
- En zone délimitée, un état relatif à la présence de termites est produit en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti. article L.126-24 du code de la construction et de l'habitation
Qui paie, dans ces situations
Sur les 7 situations de cette page : 7 cas où la charge est variable selon l'origine de l'infestation. Le détail, avec le texte qui le fonde, figure sur chaque page de situation.
Les délais à tenir
- L'état doit avoir été établi depuis moins de six mois à la date de l'acte authentique et être annexé à la promesse puis à l'acte.
- L'information est jointe à l'acte authentique.
- Annexion à la promesse de vente puis à l'acte authentique.
- Aucun délai légal, le traitement doit être achevé et contrôlé avant la remise des clés.
- Un mois à compter de la constatation.
- Aucun délai vérifié pour l'action de l'acquéreur.
Ce qu'il faut pouvoir produire
- Arrêté préfectoral applicable à la commune
- État relatif à la présence de termites établi par un diagnostiqueur certifié
- Promesse de vente et ses annexes
- Déclaration en mairie si des termites ont été constatés
- Arrêté préfectoral de délimitation, s'il existe
- Information annexée à l'acte
- Rapports d'expertise ou factures de traitement antérieurs
Les erreurs qui coûtent cher
- Réutiliser un état trop ancien
- Faire réaliser l'état par un professionnel non certifié
- Oublier la déclaration en mairie quand des termites ont été constatés
- Confondre information de zone et diagnostic mérule
- Masquer des traces de traitement antérieur
- Considérer qu'aucune obligation n'existe hors zone délimitée, alors que l'obligation d'information sur ce que l'on sait demeure