Ce que change la date de la découverte
Un acheteur qui constate une infestation de punaises de lit peu après la remise des clés n'est pas dans la même situation que celui qui la découvre plusieurs mois après la signature. Plus la découverte est proche de la vente, plus il est simple de soutenir que l'infestation existait déjà au moment où le vendeur détenait le bien. Cette proximité dans le temps ne suffit pas à elle seule, mais elle conditionne la crédibilité du dossier constitué par la suite.
La nature du nuisible change aussi la donne. Pour les termites en zone délimitée par arrêté préfectoral, au sens du premier alinéa de l'article L.131-3 du code de la construction et de l'habitation, et pour la mérule en zone délimitée au sens du deuxième alinéa du même article, un document doit être établi et annexé à la vente. Pour les punaises de lit, aucun diagnostic n'est obligatoire. L'acheteur ne dispose donc d'aucun document préexistant sur lequel s'appuyer et doit constituer seul la preuve de l'antériorité.
Les délais précis dont dispose l'acheteur pour agir en garantie des vices cachés ou pour dol n'ont pas été vérifiés dans les textes réunis pour cet article. Ils ne sont donc pas indiqués ici. Seule l'obligation relative au diagnostic termites, et la sanction qui s'y attache, reposent sur un texte identifié avec précision, l'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation.
Le vice caché : trois conditions cumulatives
L'action fondée sur la garantie des vices cachés suppose de démontrer un défaut qui n'était pas apparent lors de la visite, qui existait avant la vente, et qui est suffisamment grave pour affecter l'usage du bien ou sa valeur. Ces trois éléments sont cumulatifs : l'absence d'un seul suffit à faire échouer l'action. L'appréciation de leur réunion relève du juge, au cas par cas, à partir des pièces produites par l'acheteur.
Pour une infestation de punaises de lit, faute de diagnostic obligatoire, la difficulté porte presque toujours sur l'antériorité : il faut établir que l'infestation ne résulte pas de l'occupation du logement par l'acheteur lui-même après la vente. Les éléments suivants sont ceux qui permettent de construire cette preuve.
- Constat daté de l'infestation, si possible établi par un professionnel
- Témoignages et échanges précontractuels avec le vendeur
- Factures de traitement postérieures à la remise des clés
- Indices d'une infestation antérieure : traces, traitements déjà réalisés dans le bien
Les articles du code civil qui fixent les conditions précises et les délais de la garantie des vices cachés n'ont pas été vérifiés à leur source dans la collecte de textes utilisée pour cet article. Ils ne sont donc pas cités ici sous une référence précise. Cette absence de référence ne signifie pas que la garantie des vices cachés est écartée, seulement que ses contours chiffrés ne sont pas repris dans ce texte.
Le dol : prouver que le vendeur savait
Le dol, ou la réticence dolosive, se distingue du simple vice caché sur un point précis : il exige de démontrer que le vendeur connaissait le défaut et l'a volontairement dissimulé à l'acheteur. Cette exigence de connaissance et d'intention le rend plus difficile à établir, mais son issue est aussi plus favorable à l'acheteur lorsqu'il aboutit, puisqu'une clause d'exonération ne peut pas protéger un vendeur de mauvaise foi.
Du côté du vendeur, l'obligation est simple à formuler : il ne peut pas dissimuler à l'acquéreur un défaut qu'il connaît, même en l'absence de tout diagnostic obligatoire sur ce nuisible. La difficulté, pour l'acheteur, est de matérialiser cette connaissance antérieure : traitements déjà réalisés et non déclarés, mentions dans des échanges, témoignages de voisins ou d'anciens occupants.
- Faire constater l'infestation par un professionnel dès la remise des clés
- Faire traiter sans attendre, en conservant l'ensemble des pièces
- Rechercher les indices d'une connaissance antérieure du vendeur
- Mettre le vendeur en demeure par lettre recommandée avant toute action
Comme pour le vice caché, les fondements précis du dol et de l'obligation d'information précontractuelle en droit civil n'ont pas été vérifiés à leur source dans cette collecte. Aucune référence chiffrée n'est donc avancée ici : seule la mécanique de la preuve, connaissance puis dissimulation, peut être décrite avec certitude.
La clause d'exonération et sa limite
La plupart des actes de vente comportent une clause excluant la garantie des vices cachés pour les défauts inconnus du vendeur. Cette clause ne joue pas dans deux hypothèses distinctes. La première tient au comportement du vendeur : un vendeur qui connaissait le défaut et l'a dissimulé ne peut pas s'abriter derrière une clause d'exonération, c'est tout l'enjeu de la preuve du dol décrite plus haut. La seconde tient au texte lui-même, lorsque la loi écarte expressément l'exonération faute de diagnostic obligatoire fourni.
C'est le cas pour les termites en zone délimitée. L'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation prévoit qu'un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique, et que l'état relatif à la présence de termites doit avoir été établi depuis moins de six mois. En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique, d'un document en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Cette obligation d'état termites, dans les zones délimitées au sens du premier alinéa de l'article L.131-3 du code de la construction et de l'habitation, résulte de l'article L.126-24 du même code.
Pour la mérule, l'article L.126-25 du code de la construction et de l'habitation impose, en zone délimitée au sens du deuxième alinéa de l'article L.131-3, qu'une information sur la présence d'un risque de mérule soit produite dans les conditions prévues à l'article L.271-4. Une fois la mérule constatée dans un immeuble, l'article L.126-5 du code de la construction et de l'habitation impose à l'occupant, ou à défaut d'occupant au propriétaire, d'en faire la déclaration en mairie ; pour les parties communes, cette déclaration incombe au syndicat des copropriétaires.
Pour les punaises de lit, aucun texte de cette nature ne prive la clause d'exonération de son effet, puisqu'aucun diagnostic n'est obligatoire pour ce nuisible. La seule voie pour écarter la clause reste alors la preuve du dol : démontrer que le vendeur savait et a dissimulé l'infestation.
Les gestes qui détruisent la preuve
Certains réflexes, pourtant naturels face à une infestation, compromettent ensuite toute action contre le vendeur. Ils ont en commun de faire disparaître les éléments matériels avant qu'ils aient pu être constatés ou documentés.
- Traiter l'infestation sans aucun constat préalable, ce qui prive le dossier de tout point de départ daté
- Jeter des meubles ou objets infestés avant photographies et constat
- Engager des travaux, notamment en cas de mérule, avant un constat contradictoire avec le vendeur
- Laisser passer le temps sans adresser de mise en demeure écrite au vendeur
- Compter sur un diagnostic obligatoire qui n'existe pas pour le nuisible concerné
À l'inverse, la démarche qui préserve la preuve suit toujours le même ordre : faire constater l'infestation par un professionnel avant toute intervention, photographier l'état des lieux, conserver les factures de traitement, rechercher les indices d'une infestation antérieure à la vente, puis mettre le vendeur en demeure par lettre recommandée avant d'envisager une action en garantie des vices cachés ou pour dol.