Mon entreprise loue ses locaux : le traitement est-il à ma charge ou à celle du bailleur ?

Vous devez faire traiter l'infestation sans attendre la réponse du bailleur, y compris si vous pensez que le désordre relève clairement de son bâtiment. L'avance des frais vous incombe dans un premier temps.

Chaque échange avec le bailleur doit être écrit et daté, car c'est ce courrier qui servira de point de départ à une éventuelle refacturation, jamais un simple appel ou un accord oral.

Avant d'agir, relisez la clause de votre bail sur la répartition des travaux et des charges : elle détermine si vous pouvez espérer un remboursement, indépendamment de votre obligation d'agir en tant qu'employeur.

Une obligation qui pèse sur l'employeur, pas sur le bailleur

L'article L.4121-1 du code du travail impose à l'employeur de prendre les mesures nécessaires pour assurer la sécurité et protéger la santé physique et mentale des travailleurs. Cette obligation est générale, elle s'applique quel que soit le statut juridique des locaux occupés par l'entreprise, en propriété ou en location. Le fait que le bail mette une partie des travaux ou de l'entretien à la charge du bailleur ne change rien à cette obligation : elle ne se transfère pas par contrat. Concrètement, si une infestation de nuisibles menace la santé des salariés, l'employeur ne peut pas invoquer une clause du bail ou l'inaction du bailleur pour justifier son absence de réaction.

L'entretien des locaux, une déclinaison précise de l'obligation

L'article R.4224-18 du code du travail précise cette obligation générale pour les locaux de travail eux-mêmes : ils doivent être régulièrement entretenus et nettoyés, et rester exempts de tout encombrement. Ce texte s'adresse encore à l'employeur en tant qu'exploitant des locaux, indépendamment du propriétaire des murs. Il fonde à lui seul l'obligation de faire intervenir un professionnel dès qu'une infestation est constatée, sans attendre un accord préalable avec le bailleur sur le financement.

Rongeurs et insectes : deux répartitions différentes dans le règlement sanitaire départemental

Le règlement sanitaire départemental distingue les rôles selon le type de nuisible. Pour les rongeurs, l'article 119 met la mesure préventive à la charge des propriétaires d'immeubles, mais impose une vérification périodique de l'infestation conjointement avec les locataires ou occupants, et l'enlèvement des dépôts susceptibles d'attirer ces animaux. Le bailleur a donc, sur ce point précis, un rôle actif et pas seulement financier. Pour les insectes et la vermine, l'article 121 raisonne à l'inverse : ce sont les occupants, donc l'entreprise locataire, qui ne doivent pas accumuler de détritus ou de substances susceptibles de provoquer une pullulation, et qui ne peuvent s'opposer aux mesures de désinfection ou de désinsectisation décidées. La nature du nuisible oriente donc, dès le texte, une partie de la répartition des rôles, avant même de regarder le bail.

Le financement suit une autre logique que l'action

Une fois le traitement engagé, la question de savoir qui le paie in fine se règle sur un terrain différent de la sécurité des salariés : celui du bail commercial. La distinction habituelle oppose le désordre structurel du bâtiment, une fissure, une toiture, une canalisation qui favorise l'intrusion des nuisibles, relevant plutôt du bailleur, à l'entretien courant lié à l'exploitation du local par l'entreprise, qui reste à la charge du preneur. Cette répartition des charges et des travaux entre bailleur et preneur, dans un bail commercial, dépend des clauses du bail et des dispositions du code de commerce qui l'encadrent ; ce point n'a pas été vérifié précisément dans cette analyse et mérite d'être confirmé à la lecture du bail lui-même avant toute discussion avec le bailleur.

Quand l'origine du désordre est incertaine

Dans de nombreux cas, l'origine de l'infestation n'est pas immédiatement identifiable : une entreprise de désinsectisation peut constater une cause mixte, un défaut d'étanchéité du bâtiment combiné à un stockage inadapté de déchets par l'entreprise locataire. Cette ambiguïté ne suspend rien vis-à-vis des salariés : l'employeur doit agir. Elle déplace en revanche le débat sur le financement, où le rapport du prestataire prend toute son importance pour établir, autant que possible, la part imputable au bâti et celle imputable à l'exploitation. À défaut d'accord entre les parties sur cette répartition, le litige se règle selon les clauses du bail, le cas échéant devant le juge des baux commerciaux.

Les recours ouverts

À défaut d'accord, la répartition se règle selon les clauses du bail, le cas échéant devant le juge des baux commerciaux.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Bail commercial et ses annexes de répartition des charges
• Rapport du prestataire identifiant l'origine
• Courriers adressés au bailleur
• Factures des interventions

Les erreurs qui coûtent cher

• Attendre la réponse du bailleur avant de protéger les salariés
• Payer sans jamais notifier le bailleur, ce qui rend tout recours difficile
• Confondre entretien courant d'exploitation et désordre du bâtiment

Ce que les textes ne tranchent pas

• La répartition des charges et travaux entre bailleur et preneur d'un bail commercial relève des articles du code de commerce issus de la loi Pinel, non vérifiés dans cette collecte.