Avant la signature, vous pouvez exiger les états et informations que la commune impose, et refuser de signer tant qu'ils manquent. Après, la partie se joue sur deux terrains : le vice caché, qui suppose de démontrer l'antériorité et la gravité, et le dol, qui suppose de démontrer que le vendeur savait.
Le réflexe utile est chronologique : faire constater par un professionnel dès la découverte, conserver la date, et écrire au vendeur avant d'engager des travaux qui effaceront la preuve.
Ce que cette page couvre
5 situations documentées pour ce rôle, sur 4 nuisibles : mérule, punaises de lit, termites, tous nuisibles. Cadres traités : vente immobilière.
Ce que les textes imposent
- Le préfet délimite par arrêté les zones contaminées par les termites, où l'état relatif aux termites est obligatoire à la vente. premier alinéa de l'article L.131-3 du code de la construction et de l'habitation
- En zone délimitée, une information sur la présence d'un risque de mérule est jointe à l'acte de vente ; l'occupant déclare en mairie la présence constatée. article L.126-25 du code de la construction et de l'habitation
- L'état relatif à la présence de termites doit être établi par un professionnel certifié ; la présence constatée est déclarée en mairie. article L.126-24 du code de la construction et de l'habitation
- Aucun diagnostic obligatoire ; le vendeur ne peut pas dissimuler un défaut qu'il connaît. article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation
- Le vendeur annexe le dossier de diagnostic technique à la promesse ou à l'acte, comprenant l'état termites en zone délimitée. article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation
Qui paie, dans ces situations
Sur les 5 situations de cette page : 5 cas où la charge est variable selon l'origine de l'infestation. Le détail, avec le texte qui le fonde, figure sur chaque page de situation.
Les délais à tenir
- L'état doit figurer dès la promesse de vente et avoir été établi depuis moins de six mois à la date de l'acte authentique.
- Aucun délai vérifié pour l'action ; la déclaration en mairie est due dès la constatation.
- Aucun délai vérifié pour l'action contre le diagnostiqueur.
- Aucun délai vérifié.
- Vérifications à effectuer avant la signature de la promesse.
Ce qu'il faut pouvoir produire
- Renseignements pris en mairie sur les déclarations connues
- Arrêté préfectoral de délimitation
- État relatif à la présence de termites remis par le vendeur
- Photos et rapport de visite
- Acte de vente et ses annexes
- Rapport d'expertise décrivant l'étendue et l'ancienneté
- Déclaration en mairie et récépissé
Les erreurs qui coûtent cher
- Signer une promesse sans l'état termites en zone concernée
- Se satisfaire d'un rapport comportant de nombreuses parties non visitées
- Confondre absence de termites constatée et absence de risque
- Faire réaliser les travaux avant tout constat contradictoire
- Négliger l'assainissement des causes d'humidité
- Laisser passer le temps sans mise en demeure écrite