Mon local commercial est infesté : le bailleur doit-il participer aux frais ?

Concrètement, le commerçant doit traiter l'infestation sans attendre une réponse du bailleur, car son obligation sanitaire envers l'administration n'est pas suspendue par un désaccord sur le paiement.

Il doit ensuite documenter l'origine du désordre avant de solliciter le bailleur, faute de quoi la discussion sur le partage des frais restera sans base solide.

Enfin, il doit relire son bail: une clause de transfert des charges au preneur peut neutraliser l'argument tiré du défaut d'entretien du bâtiment, même quand l'origine structurelle est avérée.

Une obligation qui pèse sur l'exploitant, quelle que soit la cause de l'infestation

Le règlement (CE) n° 852/2004, annexe II, chapitre IX, point 4, impose à tout exploitant du secteur alimentaire de mettre au point des méthodes adéquates de lutte contre les organismes nuisibles, et d'empêcher les animaux domestiques d'accéder aux zones où les denrées sont préparées, traitées ou entreposées. Cette obligation vise l'exploitant lui-même, pas le propriétaire des murs. Concrètement, le commerçant ou le restaurateur ne peut pas suspendre son plan de lutte contre les blattes en attendant que le bailleur se manifeste ou reconnaisse une responsabilité: l'obligation sanitaire court indépendamment de la question de savoir qui, in fine, en paiera le coût.

Les désordres du bâtiment relèvent en principe du propriétaire

Le règlement sanitaire départemental organise, de son côté, une obligation d'entretien à la charge des propriétaires d'immeubles. Son article 119, formulé à propos des rongeurs, impose aux propriétaires de maintenir en bon état les dispositifs de protection de l'immeuble et de vérifier périodiquement, avec les locataires, l'absence d'infestation dans les locaux commerciaux. Le principe qu'il exprime, l'entretien du bâti contre l'intrusion d'animaux nuisibles, éclaire par analogie la situation des blattes, même si le texte ne les vise pas nommément. Son article 121 précise, lui, que les occupants ne peuvent s'opposer aux mesures générales de désinsectisation: le bailleur qui souhaite faire intervenir un prestataire dans les parties dont il a la charge ne se heurte donc pas à un droit de refus du preneur.

Le cas particulier de la copropriété

Lorsque le local commercial se trouve dans un immeuble en copropriété, l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 rend le syndicat des copropriétaires responsable des dommages causés par un vice de construction ou un défaut d'entretien des parties communes. Une colonne d'évacuation commune ou une toiture dégradée à l'origine de la prolifération des blattes relève alors de cette responsabilité collective, distincte de celle du bailleur pris individuellement.

Ce que le bail commercial peut changer

Ces principes de répartition ne sont toutefois pas d'ordre public absolu dans le cadre d'un bail commercial: les clauses relatives aux travaux et aux charges peuvent transférer au preneur une part importante, parfois la totalité, des désordres qui affecteraient autrement le bailleur. Cette articulation relève des dispositions du code de commerce issues de la loi Pinel, que cette fiche ne vérifie pas et sur lesquelles elle reste donc prudente: la réponse définitive dépend de la lecture précise du bail signé, et non d'une règle générale applicable à tous les commerçants.

Quand l'origine de l'infestation est incertaine

La difficulté pratique tient souvent moins au texte qu'à la preuve. Une infestation de blattes peut provenir d'un désordre du bâtiment, mais aussi de pratiques d'exploitation, stockage, nettoyage, gestion des déchets, qui relèvent alors entièrement du commerçant. Tant que l'origine n'est pas établie par un professionnel, aucune des deux parties ne peut valablement imposer sa lecture à l'autre: c'est ce rapport d'origine, plus que le texte invoqué, qui déterminera en pratique qui paie.

En cas de désaccord persistant

À défaut d'accord entre les parties, ces règles ne s'appliquent pas dans l'abstrait: c'est le juge des baux commerciaux qui, en cas de litige, tranchera la répartition à la lumière des clauses effectivement signées et des preuves apportées sur l'origine du désordre.

Les recours ouverts

À défaut d'accord, le litige se règle selon les clauses du bail, le cas échéant devant le juge des baux commerciaux.

Ce qu'il faut pouvoir produire

• Bail commercial et état des lieux d'entrée
• Rapport du prestataire sur l'origine de l'infestation
• Courriers au bailleur et réponses
• Factures des interventions

Les erreurs qui coûtent cher

• Suspendre le loyer sans décision de justice
• Attendre la réponse du bailleur pour traiter
• Signer un bail sans état des lieux d'entrée détaillé

Ce que les textes ne tranchent pas

• La répartition des charges et travaux entre bailleur et preneur d'un bail commercial relève des articles du code de commerce issus de la loi Pinel, non vérifiés dans cette collecte.