L'état des lieux de sortie est un document écrit, daté et signé par les deux parties, qui décrit l'état du logement au départ du locataire pour le comparer à celui de l'entrée. Il fonde toute retenue sur le dépôt de garantie, y compris en cas de traces de nuisibles.
Des punaises de lit repérées derrière une tête de lit le jour des clés : qui paie, et sur quelle preuve ? Cette question divise souvent locataire et bailleur, car une retenue sur le dépôt ne tient que si elle repose sur des constats écrits et comparables. Entre usure normale, dégradation et infestation, la frontière dépend des pièces réunies avant, pendant et après la visite. Voici comment les organiser.
Ce que l'état des lieux de sortie doit établir, nuisibles compris
L'état des lieux de sortie est un document établi contradictoirement au départ du locataire. Il décrit l'état du logement et de ses équipements pour le comparer à celui relevé à l'entrée, et il fonde toute retenue sur le dépôt de garantie, y compris lorsque des traces de nuisibles sont notées. Son cadre tient dans l'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et dans le décret n°2016-382 du 30 mars 2016, qui traite aussi de la vétusté. Le document est écrit, daté et signé par le locataire et le bailleur (ou son mandataire). Chacun repart avec un exemplaire. Pour approfondir : État relatif à la présence de termites : ce que la loi impose.
La visite se déroule pièce par pièce : murs, sols, plafonds, fenêtres, équipements, compteurs, clés. Les signes de nuisibles s'y consignent comme n'importe quelle autre anomalie : déjections, taches sur la literie, nid, odeur persistante. Mieux vaut une formulation factuelle (« petites taches noires sur la couture du matelas, côté mur ») qu'une accusation (« le locataire a des punaises »). Le constat décrit, il ne désigne pas de coupable. Une trace relevée de visu ne prouve d'ailleurs pas, à elle seule, qui en est responsable : l'origine se démontre ensuite, pièces à l'appui.
Qui fixe la date et quand faire la visite
En principe, l'état des lieux de sortie se tient avant la fin du préavis, une fois le logement libéré. La date se fixe d'un commun accord entre locataire et bailleur. Si l'entente échoue, une mise en demeure écrite adressée de chaque côté documente la tentative de rendez-vous et prépare, au besoin, l'intervention d'un commissaire de justice (article 3-2). Dans tous les cas, confirmez la date et l'heure par écrit : un courriel suffit à dater l'échange, et il évite bien des discussions sur qui a proposé quoi.
Usure normale, dégradation ou infestation : ce que le bailleur peut réellement retenir
Le bailleur ne peut rien retenir au titre de l'usure normale ni de la vétusté. Il peut retenir le coût de véritables dégradations ou des sommes impayées, à condition de les justifier. L'usure, c'est une peinture ternie derrière un canapé, un parquet marqué par les passages, des joints noircis par les années. La dégradation, ce sont des trous multiples non rebouchés, des brûlures sur un plan de travail, un sol entaillé ou taché. Un seul trou de fixation pour une étagère relève plutôt de l'usage courant ; des dizaines de perforations, d'un autre registre. Le décret de 2016 permet aux parties de convenir d'une grille de vétusté, qui réduit la part imputable au locataire à mesure que l'équipement vieillit.
Punaises de lit, cafards et rongeurs forment une troisième catégorie, qui n'est a priori ni de l'usure ni de la dégradation. L'imputation dépend de la date d'apparition, de l'état du logement à l'entrée, d'un défaut du bâti (fissures, gaines, canalisations) ou d'un défaut d'entretien. Une infestation signalée en cours de bail et restée sans traitement ne pèse pas comme une infestation découverte le jour de la sortie. Dans tous les cas, la retenue doit s'appuyer sur un devis ou une facture de désinsectisation, jamais sur une estimation orale.
Les preuves à réunir avant, pendant et après la visite
Pour défendre ou contester une retenue liée à des nuisibles, il faut des pièces datées. Sans trace écrite, la discussion repose sur la parole de chacun, et une infestation se prouve mal une fois le logement nettoyé ou traité. Voici une check-list dans l'ordre chronologique.
- Retrouvez l'état des lieux d'entrée et comparez-le pièce par pièce avec le logement actuel.
- Photographiez et datez chaque pièce, zones sensibles comprises (literie, plinthes, cuisine, sous-sol), avec trois ou quatre clichés par pièce plutôt qu'un seul plan large.
- Conservez les signalements adressés au bailleur, de préférence en lettre recommandée.
- Gardez factures, rapports et attestations de l'entreprise de traitement.
- Faites inscrire des réserves précises sur l'état des lieux avant de signer.
- Conservez les échanges sur la date de départ et la remise des clés.
Quand faire appel à un commissaire de justice
En cas de désaccord, ou si un constat à l'amiable est impossible, un commissaire de justice peut dresser l'état des lieux, les frais étant partagés entre les parties (article 3-2). Ses tarifs sont réglementés par l'arrêté du 28 février 2024, dont la période annoncée court de mai 2024 à février 2026 : vérifiez le barème applicable à la date de votre visite. Un repère chiffré : au-delà de 2 km hors des limites de la commune de l'office, le déplacement en voiture est facturé 10,20 € TVA incluse. Son constat, neutre et daté, consigne aussi les traces de nuisibles.
Cinq erreurs qui font perdre un dépôt de garantie
Ces erreurs reviennent dans les litiges de restitution, côté locataire comme côté bailleur. Avec des nuisibles, chacune coûte davantage, car l'origine d'une infestation se joue sur des détails.
- Ne pas fixer clairement la date de départ : sans date écrite de remise des clés, impossible de dire qui occupait le logement quand le problème est apparu.
- Être absent à l'état des lieux : le constat se fait sans vous, avec des mentions que vous n'avez pas pu discuter, ce que la presse spécialisée signale comme source d'ennuis.
- Signer sans réserve par lassitude ou manque de temps : la signature vaut accord sur la description, et les formules floues se retournent ensuite contre vous.
- Accepter ou rédiger des mentions vagues, comme « propre » ou « quelques traces », sans localisation ni cause.
- Retenir ou accepter une retenue sans devis ni facture, ou ignorer un signalement de nuisibles fait en cours de bail.
Avant la visite, des photos datées et le règlement des petites dégradations (rebouchage, nettoyage) évitent aussi des retenues inutiles.
Contester l'état des lieux ou la retenue : la marche à suivre
Commencez par écrire. Un courrier recommandé au bailleur ou à l'agence, motivé, identifie chaque poste contesté, joint photos datées, état des lieux d'entrée et courriers de signalement, puis demande la restitution d'une somme précise. Face au silence ou au refus, une mise en demeure formalise la demande et fixe un délai de réponse.
Vient ensuite la commission départementale de conciliation, prévue à l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989, qui examine notamment les litiges sur le dépôt de garantie et l'état des lieux. Si la conciliation échoue, le tribunal judiciaire tranche. Selon la fiche « Comment contester l'état des lieux de sortie ? » du portail service-public.gouv.fr, vous avez 3 ans après l'apparition du litige pour agir. Laisser le désaccord s'enliser n'est donc pas un risque immédiat, mais les preuves, elles, se perdent vite.
Un état des lieux signé n'interdit pas toujours de soulever ensuite un point précis, par exemple un défaut du bâti révélé après la sortie. La preuve devient en revanche plus délicate : il faut montrer que le défaut n'était pas visible lors de la visite. Ce parcours gagne à être validé auprès d'un juriste ou d'une ADIL.
Sortie sans état des lieux ou constat non conforme
Si la visite n'a pas pu avoir lieu, adressez une mise en demeure écrite, puis sollicitez un commissaire de justice. Si le document est incomplet, non daté ou non signé, demandez sa rectification par écrit. Des analyses juridiques d'octobre 2026, consacrées aux sorties sans état des lieux à Paris après les blocages survenus ce mois-là, avancent un raisonnement de présomption en faveur de celui qui n'a pas pu faire établir le constat. C'est une piste à vérifier, pas une règle automatique. Sans état des lieux d'entrée, le locataire est en principe présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire.
Meublé, bail mobilité et événements exceptionnels : les cas à part
Dans un meublé, le matelas ou le canapé listé à l'inventaire devient vite le point de friction en cas de punaises de lit. Décrivez-le avec précision, à l'entrée comme à la sortie : état général, taches existantes, côté mur ou côté fenêtre, housse. Les logements meublés relèvent de dispositions propres de la loi du 6 juillet 1989 (article 25-3), comme le bail mobilité (article 25-12). Relisez votre contrat : le régime du dépôt de garantie peut différer d'un bail à l'autre, tout comme l'inventaire du mobilier annexé.
Les événements exceptionnels pèsent aussi, mais au cas par cas. Des analyses d'octobre 2026 examinent la tempête Austen et le couvre-feu à Paris : un dégât dû au vent peut relever de la force majeure, à prouver par des éléments datés, et un déménagement retardé impose de documenter la date réelle de remise des clés. Ces pistes ne se transposent pas telles quelles à une infestation de nuisibles.
L'essentiel en bref
Cela dépend de l'origine de l'infestation et de la preuve apportée : le bailleur doit justifier toute retenue par un devis ou une facture, et le locataire peut opposer l'état d'entrée, ses signalements et ses factures de traitement.
Non pas toujours : l'usure normale ne peut pas être retenue, mais des trous multiples ou importants relèvent plutôt d'une dégradation, à apprécier avec la vétusté prévue par le décret du 30 mars 2016.
Le bailleur peut le mettre en demeure ou recourir à un commissaire de justice pour établir le constat, et l'absence du locataire l'expose à des difficultés pour contester ensuite.
Service Public indique un délai de 3 ans pour agir après l'apparition du litige.
C'est quoi, un état des lieux de sortie ?
C'est un document écrit, daté et signé par le locataire et le bailleur, qui décrit l'état du logement et de ses équipements au départ. Comparé au constat d'entrée, il départage usure normale et dégradations, et justifie ou non une retenue sur le dépôt de garantie.
Qui décide de la date de l'état des lieux de sortie ?
La date se fixe d'un commun accord entre locataire et bailleur. En principe, la visite a lieu avant la fin du préavis, une fois le logement libéré. À défaut d'entente, des mises en demeure écrites documentent la tentative, et un commissaire de justice peut intervenir.
Comment se déroule l'état des lieux de sortie ?
Locataire et bailleur parcourent le logement pièce par pièce, comparent murs, sols et équipements au constat d'entrée, relèvent les compteurs et notent les anomalies, traces de nuisibles comprises, de façon factuelle. Chacun signe, avec réserves si nécessaire, et repart avec un exemplaire.
Comment faire un bon état des lieux de sortie ?
Préparez le constat d'entrée et des photos datées, réglez les petites dégradations avant la visite et soyez présent. Exigez des descriptions précises plutôt que « propre » ou « quelques traces ». En cas de désaccord, ne signez qu'avec des réserves écrites, claires et localisées.
Comment savoir si l'état des lieux de sortie est conforme ou non conforme ?
Un état des lieux conforme est écrit, daté, signé des deux parties, remis en exemplaire à chacune et décrit chaque pièce de façon comparable à l'entrée. Incomplet, non daté, non signé ou vague, il est non conforme : demandez sa rectification par écrit, car toute retenue devient plus fragile.
Comment retrouver un état des lieux de sortie ?
Chaque partie en reçoit un exemplaire : cherchez dans vos papiers de déménagement, vos courriels ou l'espace en ligne de l'agence. Sinon, demandez une copie par écrit au bailleur ou à son mandataire, ou à l'office du commissaire de justice s'il a dressé le constat.
Avant la remise des clés, rassemblez l'état des lieux d'entrée, des photos datées et, si besoin, un rapport de professionnel. Notez toute réserve sur le document de sortie, puis conservez chaque échange écrit. En cas de retenue contestée, un courrier motivé précède la conciliation, et le délai de 3 ans à compter de l'apparition du litige encadre vos démarches.
Dernière actualisation : octobre 2026